「不動産投資にはどんなリスクがある？」
「不動産投資で損をしないための対策にはどのようなものがあるか知りたい」

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われる手法ですが、その「ミドルリスク」の中身を正しく理解しないまま始めてしまうと、想定外のトラブルに巻き込まれることになりかねません。

ただし、不動産投資のリスクは事前の備えによって最小化できるものがほとんどであり、適切に対処すれば安定したリターンを得ることも十分可能です。

この記事では、不動産投資の主要なリスクをカテゴリ別に整理したうえで、それぞれの対策とリスクへの備え方を詳しく解説します。

１．不動産投資のリスク

不動産投資のリスクは、大きく以下の4カテゴリーに整理できます。

カテゴリ	想定されるリスク
収益リスク	・空室 ・家賃下落 ・家賃滞納 ・サブリース契約の賃料減額 ・設備の故障、交換
財務リスク	・金利上昇 ・税負担の軽減効果の消失（減価償却期間） ・オーバーローン
物件リスク	・修繕費、設備の故障や交換 ・大規模修繕積立金の不足 ・自然災害（地震、水害など） ・「新築」価値の剥落
市場リスク・その他	・ワンルームマンション規制 ・税制改正（タワマン節税見直しなど） ・人口減少 ・エリアの二極化 ・流動性リスク

これらのリスクは、それぞれ独立して発生することもあれば、連鎖的に重なって深刻化することもあります。

２．不動産投資の収益面でのリスク

不動産投資の収益リスクは、賃料収入や売却収入に直接影響を与えるリスクです。

オーナーの手取り額を左右する重要な要素なので、しっかり理解しておきましょう。

（１）空室リスク

空室リスクとは、入居者が見つからずに家賃収入が途絶えるリスクです。

家賃収入が止まる一方でローン返済や管理費などの固定費は発生し続けるため、キャッシュフローを圧迫する最大の要因となります。

もっとも、東京23区など人口流入が続くエリアの優良物件であれば、空室率を低く抑えられる可能性もあるため、需要のあるエリアの選定や適正な賃料設定などが欠かせません。

（２）家賃下落リスク

家賃下落リスクとは築年数の経過による老朽化、設備の陳腐化や周辺競合の増加によって、家賃を下げざるを得なくなるリスクです。

新築以降、建物の価値は徐々に下がっていき、周辺地域の新築物件の供給などにより、一般的に、築10年で1割、20年で2割程度賃料が減少すると言われています。

さらに、契約時に受け取れる敷金や礼金の月数も減っていく傾向があります。

家賃が下がれば、その分だけ表面利回りも実質利回りも低下するため、購入時のシミュレーションでは近隣地域の賃貸相場からみた家賃下落リスクを織り込んでおくことをおすすめします。

また、定期的なリフォームや設備の更新によって物件の競争力を維持することも、家賃下落リスクを抑える有効な手段と言えます。

（３）家賃滞納のリスク

家賃滞納リスクとは入居者が家賃を支払わないことで、収入が途絶えるリスクです。

入居者がいるにもかかわらず家賃が入らず、また簡単に退去させることもできないため家主にとっては頭を抱えるような問題となりかねません。

対策としては、入居審査を厳格にすることや、家賃保証会社の利用を必須条件とすることが考えられます。

家賃保証会社を利用すれば、入居者が滞納した場合でも保証会社から家賃が支払われるため、オーナーのリスクは軽減されます。

また、滞納時の督促や保証対応、必要に応じて弁護士との連携などが進めやすくなるため、オーナー側の実務負担を軽減できるでしょう。

（４）サブリース契約のリスク

サブリース契約とは、不動産会社が物件を一括借り上げして転貸する仕組みで、空室であっても賃料が入り続けるのが魅力と言われています。

一見サブリース契約はリスクが低く安心感があるように見えますが、家主の実収入は少なくなります。

例えば、相場賃料が7.5万円の部屋のサブリース契約の賃料が6万円程度であったとして、管理費と修繕積立金で2万円程度差し引かれた場合、相場賃料で賃貸したときの利益が5.5万円であるのに対し、サブリース契約の実質の利益は4万円です。

すなわち、空室リスクをなくすという安心感のために差額の月額1.5万円を支払っているのと同じことになります。

毎月1.5万円（年間18万円）を支払ってでも空室リスクをなくしたいのか、慎重に考えるべきです。

加えて、サブリース契約書には定期的な賃料見直し条項や解約制限条項が含まれており、一方的に賃料を減額されたり、契約を解除する際に違約金を請求されたりするケースもあります。

想定したよりも実収入が少ないこともあるので、サブリース契約を締結する場合は、契約内容をよく確認しましょう。

３．不動産投資における財務面のリスク

財務面のリスクは、融資条件や税制によってキャッシュフローが圧迫されるリスクです。

特に金利動向は、近年大きく変化しているため注視しておきましょう。

（１）金利上昇リスク

金利上昇リスクとは変動金利のローンを組んでいる場合に、金利が上がることで返済負担が増すリスクのことです。

例えば、1億円の融資を金利1%・35年返済で借りていた場合、金利が2%に上昇すると、月々の返済額は約28万円から約33万円へ増え、負担は約5万円増加します。

不動産投資では動く金額（借りる金額）が大きいため、わずかな金利変動でも収支への影響が無視できません。

対策としては固定金利の選択や、繰り上げ返済による元本の圧縮などが考えられますが、金融機関との交渉には限界がありますし、繰り上げ返済によって手許の現金が減少するリスクもあります。

すぐに着手できて、現実的に考えるべき対策としては、更新時の家賃の値上げ、空き駐車場の活用（コインパーキングなど）、経費（特に管理費、清掃費やエレベーター保守費用など）の見直しによって月々のキャッシュフローを改善することが必要になってきます。

それでも改善の余地がない場合には、売却してこれ以上のリスクを避けることも検討するべきでしょう。

（２）税務対策によるリスク

不動産投資には減価償却を活用した税負担の軽減というメリットがありますが、その効果を受けられる年数には期限があります。

減価償却費は建物の構造ごとに定められた法定耐用年数に応じて計上されますが、償却期間が終われば税負担の軽減効果は消失します。

特に建築設備系の耐用年数は15年のものが多いため、新築で取得した場合には築15年を超えると減価償却費の効果が小さくなります（いわゆるデッドクロスが生じやすくなります）。

また、対策のしすぎで毎年赤字を計上し続けると金融機関からの評価が下がり、次の融資を受けられなくなるリスクも考えられるでしょう。

税務上の効果はあくまで副次的なメリットと位置づけ、物件本来の収益性で投資判断をすることが重要です。

（３）オーバーローンのリスク

不動産投資にはオーバーローンに関するリスクがあります。

不動産投資におけるオーバーローンとは物件の購入価格を超える金額の融資を受けることで、物件の購入資金だけでなく、リフォームや運営資金まで確保できる点が魅力です。

しかし、市場の変動や予期せぬ支出で返済が困難になる可能性もあり、一概にメリットばかりとは限りません。

また、追加で2棟目、3棟目を購入することを検討する方にとって、オーバーローンがあると融資を受けにくくなるリスクもあります（不動産投資で事業を拡大する時にはこちらのリスクのほうが深刻と言えるでしょう）。

そのため、不動産投資において融資を受ける際は、物件の価格が市場価値とかけ離れていないか、返済シミュレーションが現実的かどうかを自分自身でもチェックしましょう。

４．物件自体に関するリスク

物件リスクは、建物そのものの劣化や災害によって発生するリスクです。

時間の経過とともに必ず顕在化するため、長期的な視点での備えが必要です。

（１）修繕や設備交換に関するリスク

物件は築年数の経過とともに劣化していき、建物本体や設備の修繕や交換が必要です。

具体的にはエアコンや給湯器、ボイラーなどの設備などが故障した場合には基本的にオーナー負担で修理・交換しなければなりません。

これらの機器の費用は数十万円以上になることもあり、かなりの費用負担になります。

設備はいつ故障するか予想ができないため、常に一定の予算は確保しておくべきです。

また、マンション投資の場合は修繕積立金が値上げになったり、大規模修繕によって不足分の費用負担が必要になったりするようなケースもあるでしょう。

物件や設備の劣化に備えてキャッシュフローを組んでおき、常に一定の現金を確保しておくことが必要です。

（２）自然災害によるリスク

自然災害が多い日本では、地震・水害・台風などの自然災害によって、物件が損傷・倒壊するリスクがあります。

各種保険でカバーできると考えるオーナーが多いですが、地震や津波、噴火については特約や地震保険などに入っていないとカバーされません。

さらに、補償も全額ではなく上限があるため、ローンだけ残って物件がなくなるという事態も起こり得るでしょう。

これらの自然災害によるリスク対策としては、物件購入前のハザードマップの確認が最も重要です。

住所を打ち込むことでその地域でリスクの高い災害の種類などが確認できるため、物件を購入する前に必ず災害リスクのレベルを確認しておきましょう。

（３）新築物件の資産価値下落リスク

新築物件、なかでも新築ワンルームマンションは、購入から時間が経過していくにつれて資産価値が下落していきます。

これは、新築プレミアム価格（販売会社の広告費や人件費、利益が上乗せされた価格）が中古物件市場では反映されないためです。

そのため、新築で3,000万円で購入したマンションが入居から時間が経過して売却すると、2割程度まで価値が下落し、2,400万円ほどになってしまうことも起こり得ます。

一方で、中古物件であれば、すでに価格がある程度まで下落した状態で購入できるため、価値下落リスクは相対的に小さくなる傾向にあります。

なお、家賃相場が上がっている地域であれば、新築物件を購入した当初は一旦価値が下落しても、その後に家賃を値上げすることで収益性が上がり、新築時より価格も上がり、新築時よりも高い価格で売却できた例もあります。

新築は価値が高いと一概に判断せず、賃料相場の動向や出口戦略まで考えたうえで物件を選定しましょう。

５．不動産投資の制度や市場環境、その他のリスク

制度や市場環境のリスクは、個人の努力では避けられない外部要因によるリスクです。

不動産投資は長期的な資産形成であるため、これらのリスクについての理解も欠かせません。

（１）ワンルームマンション規制によるリスク

ワンルームマンション規制とは、自治体が単身者向けの小規模な住戸の増加を抑えるために設けているルールです。

近年は住環境の悪化や地域コミュニティの維持といった観点から、ワンルームマンションの建築に対して制限がかかるケースが増えています。

例えば、以下のような規制が代表的です。

このような規制が強化されると、これまでのようにワンルームマンションを自由に建てられなくなります。

完成済の新築不動産を購入される方は問題ないのですが、先に土地を購入し、あとでこだわりのワンルームマンションを建てようとしている方は、検討している間に新しい規制がかかる可能性はないか十分に調査しておくことをおすすめします。

なお、規制による新規供給の減少によって既存物件の希少性が高まり、投資家にとっては有利になる場合もあります。

しかし、将来建て替えが必要になった時に、同じ建物が建てられないという制約が生じる場合あり、これが売却時のネックになる可能性もあります。

（２）税制改正のリスク

不動産投資には税制改正のリスクもあります。

税制は政策によって変更される可能性があり、税制メリットだけに依存した不動産投資戦略は危険です。

例えば、タワーマンションは税務メリットがあるとして人気を博しましたが、国の政策変更によってメリットが得られなくなりました。

具体的には、タワーマンションの相続税評価額が市場価格と乖離していることを問題とし、2024年1月1日以降の相続や贈与から評価方法が変更されています（参考：「居住用の区分所有財産」の評価が変わりました）。

この改正によって、タワマンを活用した相続税対策の効果は大きく縮小しています。

このように、税制は変わりうるものであり、税務メリットを主目的にした投資は将来のルール変更で計算が狂うリスクをはらんでいる点を理解しておきましょう。

（３）人口減少・二極化リスク

日本全体では人口減少が進む一方、東京都心部や政令指定都市の中心エリアへの人口集中は続いています。

日本の世帯数の将来推計（都道府県別推計）令和6（2024年）推計によると、2050年度はすべての都道府県で世帯総数は減少するものの、東京圏や地方の中心都市では人口集中度が高まると予測されています。

不動産投資においては購入時点だけでなく、20年後・30年後の人口動態を見据えたエリア選定が不可欠です。

なお、高齢化の進行に伴い入居者層に高齢者が増えていくケースも想定されます。

高齢者の入居は家賃保証の難しさといった新たな課題も伴うため、賃貸経営の対応力が問われる時代になっていくでしょう。

（４）流動性リスク

不動産は株式などと比べて流動性が低い傾向にあり、売却したい場合にすぐに売れない、あるいは希望価格で売れないリスクがあります。

これを流動性リスクと言い、不動産投資にはつきもののリスクです。

特に地方や郊外の中古物件や築古物件、ニーズが少ないエリアの場合は売却まで1年以上かかるケースも珍しくありません。

そのため「現金が必要になった時には売ればいい」と簡単に考えて不動産投資を始めても、思っていたタイミングで売れないこともあります。

また、急に資金が必要になった場合にすぐ現金化できないため、手元資金とのバランスを慎重に検討することが大切です。

６．不動産投資のリスクが連鎖する最悪のケースも想定できる

ここまで紹介した個別のリスクは、それぞれ単独で発生する分には対処可能なものがほとんどです。

ただし、複数のリスクが同時発生すると、影響が連鎖して致命的な損失につながるケースもあります。

例えば、「金利上昇」と「空室発生」と「突発的な大型修繕」が同時期に重なれば、月々の収支は一気に大幅赤字へと転落するでしょう。

また、不動産投資には「デッドクロス」と呼ばれる現象もあります。

デッドクロスとは、減価償却費が終わった一方でローンの元本返済が続き、帳簿上は黒字でも手元資金が減っていく逆転現象のことです。

帳簿上の利益に対しては税金がかかるため、現金が出ていく一方で納税負担も増え、キャッシュフローが急速に悪化します。

こうした複合リスクや構造的リスクは、購入前の長期シミュレーションでしか可視化できません。

楽観的なシナリオだけでなく、悲観的なシナリオも必ず作成しておきましょう。

７．不動産投資のリスクによる影響を最小化するための備え

不動産投資のリスクは、ゼロにはできませんが、適切な備えによって影響を最小化することは可能です。

ここでは、実務的な備え方を五つ紹介します。

（１）リスクに備えた保険への加入を検討する

火災保険・地震保険・施設賠償責任保険など、物件のリスクに応じた保険への加入は、不動産投資の基本中の基本です。

火災保険は火災だけでなく、水濡れ・風災・盗難など幅広い損害をカバーできる商品もあり、補償範囲を確認したうえで選びましょう。

なお、地震保険は単独加入ができず、火災保険とセットでの加入となる点に注意が必要です。

また、孤独死による特殊清掃費用などをカバーする家主向け保険も登場しているため、入居者層に応じた検討がおすすめです。

（２）管理会社や保証会社の体制を整える

賃貸経営の品質は、管理会社の力量に大きく左右されます。

入居者対応・退去立会い・修繕手配・滞納対応など、日常業務の質が高い管理会社を選ぶことで、空室期間や滞納トラブルのリスクを大幅に下げられます。

また、家賃保証会社の利用を入居条件として徹底することで、滞納リスクを大きく下げることも可能です。

管理会社を選ぶ際は、管理戸数・管理エリアの実績・担当者の対応スピードなどを比較検討しましょう。

（３）最悪のシナリオを想定したシミュレーションを行う

購入前のシミュレーションでは、楽観的シナリオだけでなく、必ず悲観的シナリオも作成しましょう。

例えば、家賃20%下落・空室率15%・金利1.5%上昇・大規模修繕200万円といった負のイベントを織り込んで、それでも返済可能なキャッシュフローが維持できるかを確認します。

エクセルや専用ツールを活用して、長期にわたる収支を可視化することが大切です。

（４）手元資金と返済比率のルールを決めておく

不動産投資では、想定外の出費に備えて手元資金を一定額確保しておきましょう。

目安としては、年間家賃収入の半年分程度あると安心です。

また、返済比率（年間返済額÷年間家賃収入）を50%以下に抑えることも、安全運営の指標として広く知られています。

返済比率が高すぎると、わずかな空室や金利上昇でキャッシュフローが赤字に転落しやすくなるため、購入前に自分なりの上限ルールを決めておきましょう。

（５）信頼できるパートナーと不動産投資の戦略を立てる

不動産投資は、様々なパートナーと協力して進めましょう。

不動産会社・管理会社・税理士・金融機関など、複数の専門家と連携しながら戦略を立てることが、長期的な成功につながります。

特に出口戦略（売却タイミング・売却方法）については、購入時から不動産会社や税理士と相談しておくべきです。

リスクがリターンを上回ると判断したタイミングで売却に踏み切れるよう、信頼できるパートナーを早めに見つけておきましょう。

なお、不動産の売却方法は、仲介と買取の2種類があります。

それぞれの特徴や流れ、ポイントなどについては、以下の記事で詳しく解説しています。

８．不動産投資のリスクに関するよくある質問

不動産投資のリスクについて、特に多く寄せられる質問を二つ紹介します。

（１）リスクが小さい不動産投資方法はありますか？

比較的リスクが小さいとされる不動産投資手法としては、J-REIT（不動産投資信託）や不動産クラウドファンディングが代表的です。

J-REITは証券取引所で売買できるため、現物不動産と比べて流動性が高く、少額から始められる点が特徴です。

不動産クラウドファンディングも1万円程度から投資できるサービスがあり、現物投資のような融資リスクや空室リスクを直接負わずにすみます。

ただし、リターンも現物不動産と比べると限定的になるため、リスクとリターンのバランスを理解したうえで選びましょう。

（２）金利が上がっているときに不動産投資を始めるのはリスクが高いですか？

金利上昇局面での不動産投資は、確かに返済負担が増えるリスクを伴います。

一方で、金利上昇は物件価格の調整や売り急ぎ案件の増加につながることがあり、買い手にとってはチャンスにもなり得ます。

重要なのは、現在の金利水準を前提に長期収支が成り立つかを冷静にシミュレーションすることです。

固定金利の選択や、自己資金比率を高めて借入額を抑える戦略も含めて検討しましょう。

まとめ

不動産投資には、多様なリスクが存在しますが、事前の備えと適切な物件選定によって最小化して、安定したリターンを得ることも十分に可能です。

特に重要なのは、楽観的シナリオと悲観的シナリオの両方でシミュレーションを行い、最悪の事態にも耐えられる資金計画を立てておくことです。

そして、リスクがリターンを上回ると判断したタイミングでは、売却という選択肢も柔軟に検討しましょう。

不動産投資の成功には、信頼できる不動産会社との協力が欠かせません。

実績が豊富かつ誠実な対応が期待できる不動産会社を選定したうえで、不動産投資を始めてみましょう。