「囲繞地（いにょうち）とはどんな土地？」
「囲繞地に関して起こりやすいトラブルを知りたい」

囲繞地は、土地の物理的な性質や民法上の権利などの複雑さから、不動産取引でもトラブルとなるケースが少なくありません。

この記事では、囲繞地の基本的な意味から、囲繞地通行権の内容、所有するメリット・デメリット、起こりやすいトラブル、不動産取引への影響まで詳しく解説します。

１．囲繞地（いにょうち）とは

囲繞地という言葉は、不動産取引や相続の場面で耳にする機会があるものの、正確な意味を知らない方も多いのではないでしょうか。

まず、囲繞地の基本的な意味と、関連する「袋地」との関係について解説します。

（１）囲繞地の意味

囲繞地（いにょうち）とは公道に接していない土地を取り囲んでいる、他人の土地です。

中央の土地の所有者は、公道に出るためには周囲のいずれかの土地を通らなければなりません。

そのため、法律上、中央の土地の所有者には「囲繞地通行権」と呼ばれる権利が認められており、囲繞地の所有者の承諾なしに通行できます。

ただし、通行できる範囲には細かなルールがあり、囲繞地の所有者にとって損害が最も少ない場所を通行することが求められます。

また、通行に対しては原則として通行料（償金）の支払いが必要です。

（２）袋地とは

袋地とは、他人の土地に囲まれて公道に通じていない土地を指します。

公道に接していないため、建物を建てる際に必要な「接道義務」を満たせず、建物が建っていても再建築不可物件として扱われます。

接道義務とは、建築基準法で「建物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない」と定められたルールです。

袋地は道路に接していないため、原則として新築や建て替えができません。

不動産市場では流動性が乏しく、資産価値が極端に低くなります。

また、袋地と囲繞地は、いわば表裏一体の関係にあるため、片方を理解するためにはもう一方の理解も欠かせません。

再建築不可物件の売却について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。

２．囲繞地通行権とは

囲繞地を所有するうえで最も重要な概念が囲繞地通行権です。

この権利の内容を正しく理解しておかないと、思わぬトラブルにつながる可能性があります。

（１）囲繞地通行権の概要

囲繞地通行権とは袋地の所有者が公道に出るために、周囲の囲繞地を通行できる権利です。

民法第210条を根拠とする法定の権利であり、囲繞地の所有者の承諾の有無にかかわらず、法律上当然に発生します。

そのため、囲繞地の所有者は、袋地所有者の通行を原則として拒否できません。

囲繞地通行権は袋地そのものに付随する権利として認められており、袋地や囲繞地が売買などで第三者に譲渡された場合でも消滅しません。

つまり、囲繞地を購入する場合は既存の通行権の負担をそのまま引き継ぐことになります。

（２）通行できる範囲と通路の幅

囲繞地通行権で通行できる範囲は、「袋地所有者の通行に必要であって、囲繞地の所有者にとって損害が最も少ない範囲」を原則とします。

これは民法第211条で定められており、必要最小限を超える通行は認められません。

ここで問題になるのが「必要最小限」とはどの程度かということです。

囲繞地通行権の幅は一律で決まるわけではなく、通行の必要性や周辺状況を踏まえて判断されます。

また、建築基準法上の接道義務（2m）との関係でも、2m幅の通行権が当然に認められるとは限りません。

（３）通行料の支払いについて

囲繞地通行権は、原則として有償です。

民法第212条では、通行する者は囲繞地の所有者に対して償金を支払わなければならないと定められています。

ただし、金額の具体的な基準は法律で決まっていないため、当事者間の合意や近隣の土地賃料の相場に基づいて決めるのが一般的です。

通行料を決める際には、書面で取り決めを残し、将来のトラブルを防ぐようにしましょう。

なお、例外として、土地が分筆されたことによって袋地が生じた場合は、分筆元の土地のみを無償で通行できるという特則があります（民法第213条）。

（４）通行地役権との違い

囲繞地通行権と似た権利として、通行地役権という権利も存在します。

通行地役権は、民法第280条以下に規定された権利で、当事者間の契約によって設定する権利です。

囲繞地通行権が法律上自動的に発生するのに対し、通行地役権は当事者の合意があって初めて生じます。

通行地役権は所有権などと同じく物権に分類されるため、第三者に対して権利を主張するには不動産登記を経由しなければなりません。

万が一登記がない場合、通行地役権の対象となる土地が売買などで譲渡されると、新しい所有者に対して通行権を主張できなくなるおそれがあります。

一方、囲繞地通行権は「袋地と囲繞地」という物理的な位置関係に基づいて発生するため、当事者だけでなく第三者に対しても登記なしで主張できます。

さらに、通行地役権は当事者の合意で設定され、通行できる範囲や期間、通行料の有無や金額についても、当事者間で自由に取り決められる柔軟性を持ちます。

このように両者は性質が大きく異なり、状況に応じて使い分けることが重要です。

３．囲繞地を所有するメリット

ここまで囲繞地について解説しましたが、通行権の問題や土地活用についてデメリットを多く感じた方もいるでしょう。

しかし、囲繞地を所有することで得られるメリットも存在します。

（１）袋地の取得で資産価値を向上させられる可能性がある

囲繞地を所有している人が隣接する資産価値が低い袋地を取得することで、土地全体の資産価値を高められる可能性があります。

袋地は単独では接道義務を満たさず再建築不可となり、市場での評価額が極端に低いですが、囲繞地の所有者が袋地を購入すれば、公道に接した一筆の土地として活用できます。

袋地の購入によって面積が広がれば、土地活用の選択肢も広がります。

（２）通行料を得られる可能性がある

囲繞地を通行する袋地所有者からは、原則として通行料（償金）を受け取ることが認められています。

金額については当事者間の合意によりますが、一定の通行料を受け取れる場合はそれがメリットになるといえます。

ただし、分筆によって生じた袋地の利用者が分筆元の土地のみを通行する場合や、長年無償で通行が認められてきた経緯がある場合は、通行料を請求できないケースもあります。

４．囲繞地を所有するデメリット

囲繞地の所有には、いくつか注意すべきデメリットがあります。

（１）袋地からの通行を原則として拒否できない

囲繞地の所有者は、袋地所有者からの通行を原則として拒否することができません。

そのため、不特定多数の通行を望まない場合でも、袋地の所有者やその家族、来客、配達業者などの通行を完全に遮断することは認められません。

特に防犯やプライバシーを重視したい場合には、大きな負担と感じるケースもあるでしょう。

（２）ライフライン設備の設置や使用に応じる義務がある

囲繞地の所有者には、袋地のための電気・ガス・水道などのライフライン設備の設置や使用を受け入れる義務もあります。

これは2023年4月1日から施行されている改正民法の規定（民法第213条の2）によるものです。

具体的には、袋地の所有者が電気、ガス、水道水などの継続的給付を受けるために、他の土地に設備を設置したり、他人が所有する設備を使用したりすることが法律上認められています。

この規定により、囲繞地の所有者は配管や電線の通過を一定範囲で受け入れざるを得ない立場となります。

ただし、設置や使用は必要な範囲内で行わなければならず、囲繞地の損害が最も少ない場所と方法を選ばなければならないとされています。

また、袋地側は事前に目的・場所・方法を通知する義務があり、設置による損害に対しては償金の支払いが認められている点も理解しておきましょう。

（３）実際に使用できる建ぺい率などに影響するケースがある

囲繞地の一部が通行用に提供されていると、自身の土地で利用できる面積が減少するケースもあります。

通行に利用されている部分の面積が建築基準法上の敷地面積から除外されてしまうわけではありませんが、通行部分を建築用地として利用するのは事実上困難です。

その結果、本来の建ぺい率や容積率を最大限活用できず、希望する規模の建物を建てられなくなる可能性もあります。

囲繞地を相続などで取得する際には、こうした土地利用の制限についても十分に確認しておくことが必要です。

（４）様々なトラブルに巻き込まれるリスクがある

囲繞地と袋地の関係では、通行範囲・通行料・車両通行など、様々なトラブルが起こりやすい傾向にあります。

通行範囲を巡って訴訟になるケースもありますし、また通行料の金額や改定で合意が得られないこともあるでしょう。

土地所有者同士のトラブルが多く、囲繞地を所有することに疲れてしまうオーナーもいます。

５．囲繞地と袋地の関係で起こりやすいトラブル

囲繞地と袋地の関係では、当事者間の認識の違いや時代の変化によってトラブルが発生しやすいです。

（１）通路として使われる範囲を巡るトラブル

囲繞地や袋地では、通路として使われる範囲についてトラブルが起こりやすいです。

例えば、袋地の所有者が建築基準法の接道義務（2メートル）を根拠として通路の拡張を求め、囲繞地の所有者は「2メートルは最低限の範囲を超えている」として意見が対立するケースです。

先ほども述べたように、囲繞地通行権の幅は適宜用途などに応じて決められるとされています。

しかし、双方の意見が対立すれば話し合いが長期化し、最悪の場合は訴訟に発展することもあるなど、トラブルの種になる可能性は認識しておくべきです。

（２）通行料の金額・改定を巡るトラブル

囲繞地通行料を支払うことで合意していた場合でも、トラブルが発生しやすいポイントです。

当初は近隣相場をもとに合意していた金額が、物価変動や地価上昇によって実勢と隔たりが生じるなどして、トラブルになることがあります。

特に通行料の取り決めが口頭でしかなく、書面化されていないケースでは、後になって金額や条件について争いになりやすいのです。

通行料は将来的に改定する可能性も含めて、必ず書面で取り決めておくべきです。

（３）車両の通行・工事車両の進入を巡るトラブル

囲繞地通行権は、原則として人の通行を想定したものとされています。

そのため、自動車による通行については、別途の合意が必要となるケースが多いでしょう。

自動車通行を前提とする囲繞地通行権の成否については、自動車通行の必要性、周辺の土地の状況、囲繞地所有者の被る不利益などを総合的に考慮して判断すべきとされています（参照：最判平成18年3月16日民集60巻3号735頁）。

特に引越しなどに伴う大型車両などの一時的な通行については、事前の合意がないと揉めやすいので、必要な場合は事前に書面を取り交わすことが重要です。

（４）ライフライン設備の設置・修繕を巡るトラブル

囲繞地と袋地では、ライフライン設備の配管経路や、工事中の立ち入りに関する争いも起こりやすいトラブルです。

民法第213条の2の規定により袋地所有者には設備設置権が認められていますが、同時に囲繞地所有者の損害を最小限にする義務もあります。

既存設備の使用範囲や費用負担についても、当事者間で意見が分かれることがあるため、設置前の十分な協議と書面化を心がけましょう。

（５）相続などで所有者が変更となった際のトラブル

囲繞地や袋地の所有者が相続や売買などで代わった際にも、トラブルが発生しやすい傾向にあります。

合意したときに書面を交わさないことが原因となり、従前の合意内容が新しい所有者に引き継がれず、認識のずれが生じるケースが多いからです。

もっとも、前述のように、囲繞地通行権は「袋地と囲繞地」という物理的な関係から発生するものなので、所有者が変更になっても当然には消滅しません。

囲繞地の新しい所有者は、既存の通行権を書面など第三者に示すことができる形で引き継いだうえで、改めて通行範囲や通行料について話し合うことが必要になると考えられます。

（６）防犯・プライバシーを巡るトラブル

来客や配達業者の来訪などの回数や頻度を巡って、囲繞地所有者と袋地所有者の間で対立が生じることもあります。

囲繞地所有者としては、通行人の増加によりプライバシーや防犯面で不安を覚えることに理由があります。

その一方で、袋地所有者には通常の生活や事業活動に必要な通行を確保する権利があります。

両者の立場を踏まえ、現実的な通行ルールを話し合いで決めていくことが重要です。

６．囲繞地が不動産取引に与える影響

囲繞地は、その特殊な性質から不動産取引にも影響を及ぼします。

ここでは、囲繞地が不動産取引に与える三つの主な影響について解説します。

（１）通行用地の面積によって敷地利用が制限される

囲繞地の一部が袋地のための通行用地となっている場合、自身が活用できる土地の面積が実質的に減少します。

通行用地の部分の所有権は囲繞地所有者に帰属したままですが、あくまで通行用地のため、その範囲に自由に建物を建てたり、駐車場として利用したりできません。

そのため、囲繞地を相続などで取得する際には、通行用地として提供している面積と、実際に活用できる面積を区別して考えることが大切です。

（２）売却価格が下がる可能性がある

囲繞地の一部には通行用地としての制約があるため、通常の土地に比べて売却価格が低くなる傾向にあります。

買主側からすれば、土地の一部が他人の通行に使われ続けるという負担を引き受けることになり、それが購入価格にも反映されてしまうからです。

これ以外にも囲繞地の所有によって発生しうるトラブルへの懸念などもあり、買主側が慎重な姿勢を示す傾向にあります。

（３）売却自体が困難になるリスクがある

囲繞地は買主側にとってのリスクが大きいため、売却そのものが難しくなるケースもあります。

特に袋地所有者との関係が悪化していたり、過去にトラブルがあったりする場合は、購入を見送る買主も少なくありません。

仲介での売却が困難な場合には、不動産買取業者への相談を検討してみましょう。

買取業者であれば、囲繞地のような特殊な物件でも、現状のまま現金化できる可能性があります。

７．囲繞地についてよくある質問

最後に、囲繞地に関してよく寄せられる質問をまとめました。

（１）囲繞地通行権が無償であるケースはありますか？

囲繞地通行権は原則として有償とされていますが、無償となるケースもあります。

例えば、土地の分筆によって袋地が生じた場合に、分筆元の土地のみを通行することができますが、その際に償金を支払う必要はありません。

また、以前から長期にわたって無償で通行が認められてきた経緯がある場合には、後から有償化することで袋地所有者と囲繞地所有者の公平を損ねることを理由に、無償通行が認められるケースもあります。

（２）囲繞地の所有者は袋地の所有者の通行を拒否できますか？

囲繞地の所有者は、袋地の所有者の通行を原則として拒否できません。

囲繞地通行権は民法第210条に基づく法定の権利であり、囲繞地所有者の承諾なしに当然に発生するからです。

ただし、通行できる範囲や方法については必要最小限が原則であり、過度な要求に応じる必要はありません。

双方の合意によって、通行方法や配慮事項について取り決めることは可能です。

（３）囲繞地通行権は登記する必要がありますか？

囲繞地通行権に登記の必要はありません。

また、登記できる権利について定めた不動産登記法第3条でも、囲繞地通行権は定められておらず、そもそも登記することができない権利となっています。

これは、囲繞地と袋地の物理的な位置関係から発生する権利であるためです。

ただし、通行範囲や通行料などの具体的な取り決めについては、トラブル防止の観点から、可能な限り書面で残しておくことをおすすめします。

まとめ

囲繞地の所有者は、袋地の所有者に対して、囲繞地の一部を通行することや、ライフライン設備の設置を一定条件で受け入れるなどの法的な決まりがあります。

通行に対して償金を受け取れますが、プライバシー面での不安や袋地所有者とのトラブルがあることなどから、囲繞地の所有者は今後も所有するかどうか検討してみましょう。

もしも売却を検討している場合は、囲繞地などの特殊な土地の買取に長けた専門業者への依頼がおすすめです。