「再建築不可物件は売却できる？」
「買取業者に依頼する場合の相場はどのくらい？」

再建築不可物件は通常の不動産よりも売却のハードルが高く、仲介では買い手がつきにくい傾向にあるため、買取業者への依頼も選択肢の一つとなります。

この記事では、再建築不可物件の基本知識から売却が難しい理由、買取相場、再建築可能にする方法までを詳しく解説します。

１．再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていないため、現在建っている建物を解体すると、新たな建物が建てられない物件のことです。

接道義務とは、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールで、都市計画区域や準都市計画区域内で適用されます（参照：接道規制のあり方について｜国土交通省）。

この要件を満たしていない土地では、新たに建築確認が下りないため、現在の建物を解体しても建て替えや新築ができません。

再建築不可物件は、建築基準法が施行された1950（昭和25）年以前に建てられた建物や、都市計画区域に指定される前からあった古い建物に多く見られます。

なお、接道義務を満たしていない土地については、国税庁も「無道路地」として通常の宅地よりも低い評価を行うと明示しています（参照：接道義務を満たしていない宅地の評価｜国税庁）。

そのため、売却時には買い手が付きにくく、通常の物件より価格が低くなる傾向にあります。

２．再建築不可物件の売却が難しいといわれる理由

再建築不可物件は、通常の不動産と比べて売却のハードルが高いとされています。

その理由として、以下のものが挙げられます。

（１）住宅ローンが利用しにくい

再建築不可物件は、住宅ローンの審査に通りにくい傾向にあります。

金融機関は物件を担保として融資を行うので、建て替えができない物件は担保価値が低いと判断されやすいのです。

そのため、購入希望者が現れても、ローンが組めずに契約に至らないケースが多く見られ、再建築不可物件を購入できるのは、現金で一括払いができる人に限定されてしまいます。

購入時にローンを組めないことで、資金の調達という観点でも売れにくくなっています。

（２）建て替えができない

再建築不可物件は、現在の建物を解体すると新たな建物を建てられません。

そのため、将来的に建て替えを希望する買主にとっては、選択肢から外れてしまいます。

特に老朽化が進んだ建物の場合、「長く住むなら建て替えたい」と考える方が多いため、購入希望者の幅が狭まってしまうでしょう。

再建築不可という条件は仮に災害や火事で建物が失われた場合にも適用されるため、不測の事態によって建て替えが必要になった場合にも新築の建築が難しいのは、買主にとって大きなリスクです。

（３）リフォームがしにくい

再建築不可物件では、大規模なリフォームにも制約がかかる場合があります。

建築基準法上、柱や梁などの主要構造部を半分以上取り替える「大規模修繕」や「大規模模様替え」を行う場合には建築確認が必要ですが、再建築不可物件ではこの確認が下りません。

内装リフォーム程度はできても、構造部分に手を入れるような大規模な改修を行うことは困難です。

古い物件を購入してリノベーションをしたいと考える人にとっては、購入の対象から外れやすくなるでしょう。

３．再建築不可物件は買取業者の利用がおすすめ

再建築不可物件の売却を考えている場合は、仲介による売却よりも買取業者の利用がおすすめです。

買取業者に依頼するメリットには、以下のようなものがあります。

（１）仲介による売却よりも売却がスムーズになる

買取では、不動産会社が物件を直接買い取ってくれます。

仲介による売却のように買主を探して価格を交渉するステップがないため、買取額に納得できれば数週間程度で再建築不可物件を現金化できる可能性があります。

デメリットとして買取価格が相場よりも下がることが多いのですが、再建築不可物件はそもそも価値が低く見積もられ、また買主も見つかりにくいのが実情です。

そのため、仲介による売却を選択すると買主が見つかるまでに長い時間がかかったり、場合によっては買主が現れなかったりすることも珍しくありません。

買取業者を利用すれば、仲介よりもスムーズに売却できます。

再建築不可物件の処分に困っており、早く手放したいと考えている人にとってはおすすめの方法です。

（２）建物の老朽化や倒壊前に物件を処分できる

再建築物件を買取業者へ売却すれば、建物が老朽化したり、倒壊したりする前に物件を手放せます。

再建築不可物件は古い建物が多く、放置すると老朽化が進行して修繕のために余計な費用がかかることも多いのです。

また、倒壊して近隣に被害を及ぼした場合は、所有者として損害賠償責任を問われる可能性もあります。

しかし、買取業者に早期に再建築不可物件を買い取ってもらうことで、これらのリスクを避けることができます。

（３）売れない物件の相続などの問題を避けられる

仮に再建築不可物件を放置したまま所有者が亡くなった場合、相続人が物件を相続し、固定資産税の負担や管理の手間を負うことになります。

また、住む予定がない再建築不可物件を放置することで、「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、行政から指導や勧告、罰則を受けるリスクも高まります。

再建築不可物件を早期に買取業者へ売却すれば、このようなトラブルが将来的に生じることはありません。

次世代への負担を減らすという意味でも、早めの売却を検討しましょう。

４．再建築不可物件の買取相場と価格の変動要素

再建築不可物件の買取相場は、通常の物件と比べて大きく下がるのが一般的です。

具体的な相場と、価格を左右する要因を確認していきましょう。

（１）通常物件の５０％以下が相場０円になることも

再建築不可物件の買取価格は、原則として通常の買取価格の50％以下になるケースがほとんどです。

建て替えができないという制約から、再販しても需要が限られるため、買取業者も低めの価格設定をせざるを得ないためです。

例えば、同じエリアの物件が1,000万円で買取される場合、再建築不可物件では500万円以下になります。

立地や建物の状態が悪い場合は、更に低い金額になり、0円（※）になる可能性もあるため、買取価格に対して過度な期待はしないようにしましょう。

（※）ただし、残置物撤去費用や建物解体費用、売れない時の維持コストなどを考慮すると0円でも引き取ってもらえるなら良いほうです。

（２）買取価格を変動させる要因

再建築不可物件の買取価格は、以下のような要素によって変動します。

要因	内容
物件の立地	都市部や駅近など、土地そのものの需要が高いエリアは価格がつきやすい
建物の状態	リフォームして賃貸活用できる状態なら、価格が高くなる傾向にある
再建築可能にできる余地	隣地購入や接道義務の解消が見込める場合、価格が上がる可能性あり
土地の形状や面積	整形地で面積が広いほど、買取価格は高くなりやすいが、上記三つの条件次第

同じ再建築不可物件でも、これらの要素の組み合わせによって買取価格は変わります。

査定を依頼する際には、物件の強みとなる点を業者に伝えることで、適正な評価を受けやすくなるでしょう。

５．再建築不可物件を再建築可能にする方法

再建築不可物件でも、一定の条件を満たせば再建築可能な物件に変えられるケースがあります。

再建築可能になれば売却価格も上がる可能性があるため、選択肢として知っておきましょう。

（１）隣地の一部を購入または借りる

再建築不可物件の問題は接道義務を満たしていないことです。

その対策として、隣地の一部を購入、または借りる方法があります。

道路に面する部分を2m以上確保できれば、接道義務を満たして再建築可能となり、物件の制約を解除できます。

ただし、この方法では隣地の所有者との交渉が必要となるため、相手の協力が得られない場合は実現が困難です。

また、隣地を購入する場合は数十万〜数百万円単位の費用が発生するため、費用対効果を慎重に検討することが大切です。

（２）建築基準法４３条２項２号の認定・許可を取得する

建築基準法43条2項2号に基づく許可を取得することで、再建築可能になるケースもあります。

これは、建築基準法上の道路に2m以上接していない土地であっても、周囲に広い空き地があるなど自治体が安全や衛生上問題ないと認め、かつ建築審査会の合意を得て許可が降りた場合に、再建築が可能となる特例制度です。

ただし、許可の取得には申請手続きが必要で、自治体ごとに基準が異なるうえ、必ず許可が下りるとは限りません。

また、この適用によって再建築許可を得たとしても、その効果は永遠に続くわけではない点に注意が必要です。

将来的に法律が改正された場合や、許可を受けた建築行為に内容の変更がある場合などは、再度申請が必要となります。

この制度は運用も非常に複雑なため、許可を受けたい場合は専門家に相談しながら進めましょう。

６．再建築不可物件の買取なら専門業者への依頼が確実

再建築不可物件の売却を検討する際は、訳あり物件の買取実績が豊富な専門業者に依頼するのが確実です。

一般的な不動産会社では再建築不可物件の取り扱いに慣れていないケースが多く、適正な価格で買い取ってもらえない、あるいはそもそも買取対象にならないことがあるためです。

その点、専門業者であれば、再建築不可物件特有のリスクや活用方法を熟知しており、物件の価値を正しく評価してもらえるでしょう。

また、買取後の活用ノウハウも持っているため、ほかの業者では買取を断られた物件でも対応してくれるケースがあります。

買取業者を選ぶ際は、公式サイトで再建築不可物件や訳あり物件の買取実績が公開されているかを確認し、複数の業者に査定を依頼して比較検討しましょう。

信頼できる業者に出会うためにも、最低でも3社以上の訳あり物件の買取実績が豊富な業者に問い合わせるのがおすすめです。

７．再建築不可物件の買取に関するよくある質問

再建築不可物件の買取について、よく寄せられる質問にお答えします。

（１）再建築不可物件で住宅ローンの残債があっても売却可能ですか？

住宅ローンの残債がある再建築不可物件でも、売却は可能です。

ただし、売却時にローンを完済して抵当権を抹消する必要があるため、買取価格と手元資金の合計がローン残債を上回ることが条件となります。

まずは買取業者に査定を依頼し、現在のローン残債と買取価格を比較してみてください。

（２）再建築不可物件は仲介による売却はできませんか？

再建築不可物件でも、仲介による売却は可能です。

ただし、買主が見つかりにくく、住宅ローンも利用しにくいため、買取の方が現実的な選択肢といえるでしょう。

どうしても高値で売却したい場合は、仲介と買取を並行して進める方法もあります。

仲介で買い手が見つかれば市場価格に近い金額で売却でき、見つからなければ買取に切り替えるといった柔軟な進め方ができます。

まとめ

再建築不可物件は、接道義務を満たしていない土地に建つ物件で、建て替えができないため売却のハードルが高いのです。

住宅ローンの利用が難しく、リフォームにも制約があることから、仲介では買い手がつきにくく、買取業者の利用が現実的な選択肢となります。

買取価格は通常の物件の50％以下になるケースが多いものの、建物の老朽化や相続時のトラブルを避けるためには、早めの売却が有効です。

再建築不可物件の買取を依頼する際は、訳あり物件の取り扱い実績が豊富な専門業者を選び、複数社に査定を依頼して比較したうえで、買取業者を決めましょう。