「不動産投資ではどのようにして利益が出るのか」
「不動産投資を始めるにあたって留意すべき事項や始め方のポイントは？」

この記事では、不動産投資の仕組みや種類、メリット・デメリットから始め方のロードマップまで、初心者にも分かりやすく解説します。

１．不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入して運用し、家賃収入や売却益を得る資産運用の一種で、給与所得者なども副業で始めることが多い投資法です。

株式や投資信託と違い、現物資産である「不動産」を運用対象とする点に大きな特徴があります。

一方で、空室リスクや金利上昇リスクなど、事前に把握しておくべきデメリットも存在します。

金融機関からの融資を活用して自己資金以上の物件を購入できる点も、不動産投資ならではの特徴の一つです。

２．不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で得られる利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類に分かれます。

ここでは二つの収益の仕組みを詳しく見ていきましょう。

（１）家賃収入（インカムゲイン）

インカムゲインとは、物件を貸し出すことで毎月安定的に得られる家賃収入のことです。

不動産投資の収益の柱は原則としてインカムゲインです。

家賃収入が丸ごと入ってくるわけではなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などを差し引いた金額が収益となります。

空室がなければ毎月コツコツと収益が積み上がる点が、インカムゲインの最大の魅力です。

（２）売却益（キャピタルゲイン）

キャピタルゲインとは、購入価格よりも高い価格で物件を売却することで得られる利益です。

例えば、2,000万円で取得した物件が3,000万円で売れた場合は、単純計算で1,000万円が売却益となります。

都市開発やニーズの上昇によって地価が上がり、資産価値が向上することで大きな資産を得られる可能性もあるでしょう。

特に首都圏や日本で人気の観光地付近は地価が上昇しており、キャピタルゲインで莫大な利益を出している投資家もいます。

３．取り組みやすい不動産投資の種類

不動産投資には様々な種類があり、それぞれ必要資金や難易度、リターンの大きさが異なります。

自分の資金力とリスク許容度に合わせて選びましょう。

（１）区分マンション

区分マンション投資は、マンションの一室単位で購入して運用する不動産投資です。

分譲している不動産会社が提携しているローンを借りられることが多いため、比較的少額の自己資金で始めやすく、初心者が最初に取り組む現物不動産投資として人気があります。

例えば、都心のワンルーム物件を購入して単身者へ賃貸することで、賃貸契約が継続する限りは収入を得られます。

また、区分マンションでは管理組合や管理会社が物件全体の管理を担当するため、オーナー自身の管理負担がほぼないのも特徴です。

（２）一棟アパート・マンション

一棟アパート・マンション投資は、建物全体を丸ごと所有して運用する投資手法です。

複数戸からの家賃収入が見込めるため、1室が空室になってもほかでカバーでき、キャッシュフローが安定しやすいのです。

また、土地も含めて所有するため、資産価値が落ちにくく、建物の建て替えなどの運用上の自由度も高くなります。

自己資金がある程度厚く、不動産投資を本格的に事業として行いたい方に向いている選択肢です。

（３）戸建て

戸建て投資は、一軒家を購入して賃貸に出す投資手法です。

特に中古の戸建ては購入価格が抑えられる物件も多く、郊外エリアでは高利回りを狙える選択肢になっています。

入居者はファミリー層が中心となり、一度入居すると長期間住み続けてくれる傾向があることから、入れ替わりの手間や原状回復費用が少ない点もメリットです。

需要の強いエリアで状態の良い物件を選べば、少額資金からでも堅実な運用ができますが、需要が少ないエリアでは空室期間が長期化しやすいというリスクがあります。

（４）不動産クラウドファンディング・REIT

不動産クラウドファンディングとREIT（不動産投資信託）は、現物不動産を直接保有せずに不動産投資ができる仕組みです。

どちらも1万〜数万円程度の少額の投資から始められるため、初心者にも向いています。

不動産クラウドファンディングはインターネット上で投資したい案件を選び、数か月〜数年単位で運用する仕組みです。

一方、REITは証券取引所に上場している金融商品で、株式と同じように証券会社から売買でき、流動性が高い点に特徴があります。

４．不動産投資のメリット

不動産投資には、ほかの投資手法にはない独自のメリットが複数あります。

ここでは特に押さえておきたい五つのポイントを見ていきましょう。

（１）少額の自己投資でもレバレッジが利きやすい

不動産投資の最大の特徴は、金融機関の融資を活用したレバレッジ効果が得られる点です。

レバレッジとは、少ない自己資金で大きな金額の物件を運用し、投資効率を高める仕組みを指します。

例えば、自己資金500万円で500万円の物件（利回り5%）を購入すれば、年間で得られる収益は500万円×5%＝25万円です。

これに対して、自己資金500万円で2,500万円の物件（利回り5%）を購入した場合、年間で得られる収益は2,500万円×5%＝125万円となります。

もちろん、金融機関から融資を受けて購入する場合にはここから元利金の返済額が差し引かれますが、全額自己資金で物件を購入する場合よりも高い収益を期待でき、ローンの完済後は特に顕著です。

株式投資や投資信託では融資を受けて買うことが難しいため、レバレッジは不動産投資ならではの強みです。

（２）毎月安定した家賃収入が入る可能性がある

不動産投資は、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入が得られる点が魅力です。

株式の配当や投資信託の分配金と違い、家賃は市況の短期変動に左右されにくく、景気後退局面でも急激に下がることはあまりありません。

そのため、長期保有を前提とすれば、家賃収入を老後の年金代わりとして活用することも可能です。

ローン完済後は、管理費や税金を差し引いた大部分が手残りになるため、長期的なキャッシュフローの強化にもつながるでしょう。

（３）税負担の軽減効果が期待できる

不動産投資では、税負担の軽減効果が期待できます。

建物部分の減価償却費（※）をはじめ、管理費・修繕費・ローン金利（※）・固定資産税などは経費として計上でき、家賃所得と相殺できるためです。

特に給与所得がある会社員の場合、不動産所得が赤字になれば給与所得と損益通算（※）でき、所得税・住民税の還付につながる可能性もあります。

（※）ローン金利については損益通算できない場合があります。また、海外不動産の減価償却費は損益通算できない場合がほとんどです。

ただし、税制は頻繁に改正されるため、税務上のメリットのみに着目することにはリスクもあります。

実際の適用可否や効果は税理士などの専門家に確認することがおすすめです。

（４）インフレに強い実物資産である

不動産は現物資産であり、インフレ局面に強い点もメリットの一つです。

物価が上昇すると現金の価値は相対的に目減りしますが、不動産は物価に連動して家賃水準が上昇しやすい傾向にあります。

また将来のインフレ期待や株価の上昇によっても不動産の価格も上昇しやすくなります。

近年は建築資材や人件費の高騰を背景に新築物件の価格が上昇し、利回りが下がっています。

これにつられて中古物件の利回りも低下し、価格も押し上げられている傾向にあります。

インフレが進むほど現金や預金中心の資産よりも、現物資産である不動産を保有しているほうが実質的な資産価値を守れることもあり、長期的な資産防衛にもなるでしょう。

（５）管理を外注できるため副業としても始めやすい

不動産投資は、日々の業務を管理会社に外注できるのがメリットです。

不動産の管理を管理会社などに委託すれば、入居者の募集から賃貸借契約の手続き、集金などの実務を委任できます。

管理委託料は一般的に家賃の数％程度で、本業の時間を削らずに投資運用ができます。

所有する不動産の設備の修理・修繕などに関しても、修繕の際の業者への依頼などを管理会社が代行するので、費用は掛かりますが、手間はあまりかかりません。

５．不動産投資のデメリット

不動産投資には魅力的なメリットがある一方で、事前に理解しておくべきデメリットやリスクも複数あります。

ここでは主要な五つのリスクを紹介します。

（１）立地や物件の状態により空室リスクがある

不動産投資の最大のリスクは、空室リスクです。

入居者がいない期間は家賃収入は入りませんが、その間もローン返済や管理費、修繕積立金、固定資産税の支払いは継続します。

特に1室のみを所有する区分マンション投資の場合、空室が生じると、そのまま収入ゼロに直結するため、空室期間が長いと赤字が続くこともあるでしょう。

空室リスクを抑えるためには、賃貸ニーズが高い物件を選ぶことや、物件の状態を良好に保つための努力も必要となります。

（２）金利上昇によるローン返済額の変動リスクがある

不動産投資ローンの大半は変動金利型のため、金利上昇によって返済額が増えるリスクがあります。

変動金利は市場金利に連動して半年ごとに見直される仕組みで、上昇局面では毎月の返済額が膨らむこともあります。

特に近年は金利が上昇しているため、今後の金利の動向には注意が必要です。

対策としては、不動産の購入時に借入額を抑えて自己資本比率を高めるといった方法があります。

金利が上がった場合のシミュレーションを購入前に必ず行い、余裕を持った返済計画を立てましょう。

（３）家賃や資産価値が下落するリスクがある

不動産はインフレの影響を受けにくい資産ですが、家賃や資産価値の下落リスクはあります。

建物は築年数とともに劣化して資産価値が落ちていきますが、人口動態や大学、工場などの撤退等、周辺エリアの状況によっては、賃貸需要そのものが低下することがあります。

賃貸ニーズが落ちている地域では、物件が古くなるほど賃料は下がるため、毎月のキャッシュフローが悪化していきます。

また、長期間保有していた物件を手放す際に、物件の周辺の人口が減っていたり、競合の新築物件ができていたり、大学や企業が撤退して居住希望者が減り、空室率が増えていいたりすると、売却しようとしたときに、価格も下がるでしょう。

このようにエリアの特性によっては、収入が減ることも見越したうえで、適切な期間での売却戦略、すなわち出口戦略を考えておくべきです。

（４）修繕費用や突発的な設備修理費などがかかる

不動産を保有している場合は修繕費用だけでなく、突発的に設備修理費が発生することがあります。

例えば、エアコンや給湯器などの設備は10〜15年が寿命とされており、1台あたり交換に数万〜数十万円の費用が必要です。

また、所有するマンションの配管の破損などで数十万円の費用負担が突発的に発生する事態も想定されます。

もちろん、区分所有のマンションの場合は修繕積立金から補填されることもありますが、規約によって補填の範囲は異なります。

投資を始める際には設備の耐用年数も考えて設備の修繕費や交換費用も見込んで、シミュレーションを実施することが不可欠です。

（５）すぐに現金化できないリスクがある

不動産は株式や投資信託と比較すると流動性が低い傾向があり、すぐに現金化できない可能性があります。

物件の売却には様々なステップがあり、需要の高い首都圏のマンションであっても成約までに数か月かかるケースも珍しくありません。

不動産市況や地域の不動産マーケット、物件の状態によっては半年以上売れないこともあるため、急な資金需要に対応できないのは不動産投資のデメリットです。

不動産投資を実施する際はこのリスクを理解し、ある程度の現金資産は確保しておくべきでしょう。

不動産を売却する流れや注意点については、以下の記事もご覧ください。

６．不動産投資に向いている人・向いていない人

不動産投資は誰にでも向いている投資手法というわけではなく、性格や生活スタイルによって向き不向きがあります。

以下では、向いている人と向いていない人の特徴をそれぞれ整理します。

（１）不動産投資に向いている人の特徴

不動産投資に向いている人の特徴は以下です。

公務員や会社員など安定収入がある人は融資が受けやすく、不動産投資における資金調達をしやすいです。

また、長期的な目線での資産形成を意識している人は不動産投資に向いているでしょう。

数字に強く、収支シミュレーションを分析して投資判断ができる人も不動産投資に向いています。

何より、不動産投資会社や管理会社に投資を丸投げせず、常に収益性をチェックする主体的な姿勢があることも重要です。

（２）不動産投資に向いていない人の特徴

反対に、以下のような特徴を持つ人は不動産投資で失敗しやすい傾向にあります。

不動産投資について主体的なリサーチができない人は、営業担当者の言葉を信じて最終的に損をする可能性もあります。

表面利回りだけに飛びついてしまい、実質のキャッシュフローが回らなくなるケースもあるため、冷静な判断が必要です。

様々なシミュレーションに基づいて客観的な判断ができなければ失敗に終わることもあるため、「不動産を持っていれば将来安心」、「不動産投資は安定収入になる」という視点だけでなく、多角的に情報を分析しましょう。

７．不動産投資を始める前のロードマップ

不動産投資を始めるには、段階を踏んで準備を進めることが成功の鍵です。

初心者が物件購入から運用開始までにたどるべき六つのステップについて解説します。

（１）不動産投資についての情報収集

まず最初に取り組むべきは、不動産投資の基礎知識を身につけることです。

書籍、専門メディア、不動産投資セミナー、YouTubeチャンネルなど、現在では情報源は数多く存在します。

利回り、レバレッジ、キャッシュフロー、減価償却といった基本用語を理解したうえで、複数の情報源を比較しながら知識を積み上げましょう。

最低でも3か月以上は情報収集期間を設け、自分なりの判断軸を作ってから次のステップに進むのがおすすめです。

（２）投資目的や予算を明確にする

次に、投資の目的と予算を明確に設定します。

老後資金の対策、家賃収入による副収入、相続税対策、売却益狙いなど、目的によって適した物件タイプや運用戦略が変わるためです。

例えば、安定収入重視ならば好立地の区分マンション、資産拡大重視ならば比較的高利回りの一棟アパート、といった方向性が考えられます。

予算については、自己資金の範囲、年間返済額の上限、リスク許容度を具体的な数字で決めておきましょう。

（３）不動産会社やパートナーを選定する

投資目的が固まったら、信頼できる不動産会社や専門家パートナーを選定します。

不動産会社によって得意とする物件タイプやエリア、提供サービスが大きく異なります。

複数の会社を比較検討し、営業担当者の知識量、質問への回答の的確さ、メリットだけでなくリスクも正直に説明してくれるかをチェックしましょう。

また、税理士、ファイナンシャルプランナーなど、中立的な立場からアドバイスをくれる専門家との関係を日ごろから築いておくと安心です。

（４）物件の選定や収支シミュレーションの実施

パートナーが決まったら、具体的な物件選定と収支シミュレーションを進めます。

物件選定では、立地、築年数、建物構造、間取り、家賃水準、競合物件の動向などを総合的にチェックすることが重要です。

収支シミュレーションでは、表面利回りだけでなく実質利回り、空室率10〜15％程度を織り込んだキャッシュフロー、長期的な修繕積立金の値上げ、金利上昇シナリオまで想定します。

中古マンションの場合は、重要事項調査報告書を取り寄せ、修繕積立金の残高や滞納状況、過去の修繕履歴まで確認することも忘れないようにしましょう。

（５）ローン審査・売買契約の締結

物件が決まれば、金融機関のローン審査と売買契約の締結に進みます。

融資先は不動産会社の提携金融機関だけでなく、自分で複数の金融機関にあたって金利条件を比較しましょう。

同じ物件でも銀行によって金利が0.5〜1％程度変わることがあり、返済総額に数百万円単位の差が生じることもあります。

売買契約では、重要事項説明を受けたうえで契約書の条項を細部まで確認し、不明点はその場で質問して解消することが大切です。

（６）賃貸管理・運用の開始

物件の引渡しが完了したら、いよいよ賃貸管理と運用の開始です。

入居者募集や日々の管理業務は、基本的には賃貸管理会社に委託します。

管理会社との契約内容（管理委託契約かサブリース契約か）、業務範囲、報酬体系を事前にしっかり確認しておきましょう。

運用開始後も、毎月の収支報告、入居率、管理会社からの提案内容などを定期的にチェックし、必要に応じてリフォームや家賃調整を検討してください。

また、収益性や不動産市況、金利や税制の動向等によっては売却も選択肢としては考えるべきです。

不動産投資は「買って終わり」ではなく、「買ってから始まる」点を忘れずに、長期的な目線で運用を続けていきましょう。

８．不動産投資についてのよくある質問

最後に、不動産投資を検討している方からよく寄せられる質問に答えていきます。

初心者が気になるポイントを中心に、実践的な視点で解説します。

（１）初心者におすすめな不動産投資はどれですか？

初心者には、自己資金と目的に応じて選択肢が分かれます。

数万円〜数十万円程度から気軽に始めたい方には、REITや不動産クラウドファンディングがおすすめです。

一方、融資を活用して本格的に資産形成をしたい方には、都心の区分マンション投資が比較的取り組みやすいと言われています。

価格帯が数百万〜2,000万円台と現物不動産の中では抑えめで、不動産会社の提携ローンも充実しているため借りやすく、また賃貸需要も安定しているためです。

区分マンションをすすめる人からは、いきなり一棟物件に挑戦するのはリスクが大きいので、まずは小さく始めて経験を積むとよいと言われることも多いでしょう。

しかし、区分マンションで積める経験は限りがあります。

新築マンションは収益性も低いので、収益シミュレーションをして自身が納得がいくような、適切な不動産を選ぶとよいでしょう。

（２）不動産投資ではサブリース契約と管理委託契約のどちらが良いですか？

サブリース契約と管理委託契約は、それぞれ特徴が異なるため、自分の運用スタイルに合わせて選ぶ必要があります。

サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げて第三者に転貸する契約で、空室でも一定の家賃保証が受けられる点が特徴です。

ただし、保証家賃は相場の80％程度に設定されるケースが多く、さらに数年ごとに家賃改定条項で保証額が引き下げられる可能性もあります。

また、中途解約が認められない場合や違約金を請求されるなど、トラブルが生じることもあるため、「空室保証」というメリットのみに着目することにはリスクもあります。

このため、サブリース付きの物件は、将来売却する際にも買い手が付きにくく、相場よりも安くしか売れないことが多いです。

これに対して、管理委託契約は、入居者募集や管理業務を不動産会社に委託する契約で、オーナーが家賃を直接受け取れるため、手取りが大きいです。

一方で空室リスクはオーナー自身が負担するため、賃貸需要の強いエリアでないと収支が不安定になりやすいでしょう。

物件の立地と自分のリスク許容度を踏まえて、慎重に契約形態を選択してください。

まとめ

不動産投資は、現物資産ならではの安定性とレバレッジ効果を活かせる資産運用手段です。

家賃収入によるインカムゲインを中心に、価格上昇局面ではキャピタルゲインも狙える柔軟性を持っています。

一方で、空室リスク、金利上昇リスク、流動性の低さなど、事前に理解しておくべきデメリットも存在します。

重要なのは、十分な情報収集のうえで目的と予算を明確にし、信頼できるパートナーと共に、数字に基づいた冷静な判断を続けることです。

自分の属性や資金状況に合わせた投資スタイルを選び、長期的な視点でコツコツと資産を積み上げていきましょう。

不動産投資に踏み出す前に、まずは書籍やセミナーなどで基礎知識を学び、その後実際に信頼できる不動産会社や、税理士、ファイナンシャルプランナー等の専門家を探してみることをおすすめします。