「不動産を売却するときの仲介手数料はいくらかかる？」
「仲介手数料以外にかかる費用の種類や相場についても知りたい」

不動産の売却を検討されている方の中には、このような疑問をお持ちの方もいると思います。

この記事では、不動産売却の仲介手数料の計算方法から支払いタイミング、その他の費用まで詳しく解説していきます。

最後まで読めば、不動産売却にかかる費用の全体像が把握でき、安心して売却活動を進めることができるでしょう。

１．不動産売却の仲介手数料とは

不動産売却における仲介手数料は、売買が成立した際に買主を見つけてくれた不動産会社へ支払う報酬です。

まず、仲介手数料の基本的な仕組みを理解しておきましょう。

（１）仲介手数料の定義

仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主の間に立って売買を成立させた際に支払う成功報酬のことです。

不動産の売却では、買主を探す活動から契約の締結、引渡しまで様々な業務が発生します。

これらの業務に対する対価として、売主は不動産会社へ仲介手数料を支払うことになります。

なお、仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法第46条および国土交通大臣の告示によって定められているように、不動産会社が上限を超えて仲介手数料を請求することは法律で禁止されています（出典： 建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省）。

（２）報酬体系

仲介手数料は成功報酬であることから、原則として最終的に売買契約が成立しなければ支払義務は発生しません。

ただし、売主の希望で特別な広告を出稿した場合など、通常の仲介業務の範囲を超える依頼をした際には、その分に関して別途費用が発生するケースがあります。

（３）仲介手数料に含まれる費用

仲介手数料には、以下のような売却活動に関わる様々な費用が含まれています。

費用項目	内容
情報サイトへの掲載料	不動産ポータルサイトへ物件情報を掲載するための費用
チラシやパンフレットの制作費	近隣へのポスティングや店頭配布用の販促物を作成する費用
購入希望者の内覧対応	不動産会社のスタッフが物件を案内し、質問への回答や魅力の説明を行う業務
物件調査費	登記情報や法令上の制限、周辺環境などを調査するための費用
契約条件の調整	価格交渉や引渡し時期の調整など、売主と買主の双方の希望をすり合わせる業務
契約書類の作成	売買契約書や重要事項説明書などの法的書類を作成し、取引の安全性を確保する業務

これらの業務すべてが仲介手数料に含まれているため、通常の依頼の範囲を超える依頼をしなければ別途費用を請求されることはほとんどありません。

２．不動産売却の仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額は、売却価格に応じて3段階に分かれています。

計算方法を理解しておくことで、事前に費用の目安を把握できるでしょう。

不動産売買の仲介手数料は、以下の方法で計算します。

売却価格	仲介手数料の計算式
200万円以上の部分	売却価格の5%＋消費税
200万円超～400万円以下の部分	売却価格の4%＋消費税
400万円超の部分	売却価格の3%＋消費税

ただし、この3段階の計算は複雑になるため、400万円超の物件については「速算式」を用いて計算を行うことが一般的です。

例えば、3,000万円で不動産を売却した場合の仲介手数料は、以下のように計算されます。

また、売却価格に応じた仲介手数料の上限額のシミュレーションは、以下のようになります。

売却価格	仲介手数料の上限額（税込）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円
1億円	336万6,000円

なお、2024年7月1日から「低廉な空家等の媒介特例」が施行されています。

これにより、売買価格が800万円以下の物件については、不動産会社が売主から受け取ることができる仲介手数料の上限が最大33万円（税込）に引き上げられています（買主からの手数料には適用されません）。

出典：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し

３．不動産売却の仲介手数料の支払いタイミングや方法

仲介手数料は、多くの場合、売買契約時に仲介手数料の半額を支払い、残りの半額を物件の決済・引渡し時に支払うよう求められます。

これは、不動産取引では売買契約から引渡しまで1〜2か月程度の期間がかかることが多く、その間も不動産会社のサポートが継続するためです。

もっとも、決済時に一括払いと定めている不動産会社もあるため、あらかじめ支払いのタイミングについて確認した上で、遅れることなく支払いを完了しましょう。

また、支払方法については、現金または振込が一般的です。

売買契約時には、売買代金の入金前であるため、現金を持参するケースが多くなっています。

決済時は買主から売買代金が振り込まれた後に仲介手数料を支払うため、振込で対応することも可能です。

仲介手数料の支払条件は媒介契約書に記載されているので、契約前に必ず確認しておきましょう。

なお、不動産売却の流れやポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。

４．不動産売却時に仲介手数料以外にかかる費用

不動産売却では、仲介手数料以外にも様々な費用が発生します。

売却にかかる総費用を把握するために、それぞれの費用を確認しておきましょう。

（１）印紙税

印紙税は、契約書や領収書など商取引に関する書類にかかる税金です。

不動産売買契約書は課税文書に該当するため、契約金額に応じた印紙を貼り、消印することで納税したことになります。

現在は令和9年3月31日まで軽減措置が適用されており、通常の税率よりも低くなっています。

契約金額	本則税率	軽減税率
1万円超え10万円以下	200円	200円（軽減措置なし）
10万円超え50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1,000円	500円
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超え1億円以下	6万円	3万円
1億円超え5億円以下	10万円	6万円
5億円超え10億円以下	20万円	16万円
10億円超え50億円以下	40万円	32万円
50億円超え	60万円	48万円

出典： No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

例えば、3,000万円で不動産を売却した場合の印紙税は1万円となります。

売買契約書は売主用と買主用で2通作成するのが一般的であるため、それぞれが1通分の印紙代を負担する形が通例です。

なお、電子契約の場合は「課税文書の作成」に該当しないため、印紙税は不要となります。

（２）抵当権抹消登記費用

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った際に金融機関が不動産を担保として残債を回収することができる権利です。

抵当権が付いたままでは買主が見つからないことがほとんどであるため、売却時には必ず抹消登記の手続きを行わなければなりません。

抵当権抹消登記にかかる費用は、以下の通りです。

費用項目	金額の目安
登録免許税	不動産1つにつき1,000円
司法書士報酬	1万〜3万円程度

出典：抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税

例えば、戸建てを売却する場合には、土地と建物の双方に抵当権が設定されていることが一般的であるため、登録免許税は2,000円となります。

多くの場合、抵当権抹消登記は司法書士に依頼するため、報酬を含めると合計2万〜3万円程度が必要です。

なお、司法書士報酬は依頼する先によっても異なるため、契約前に確認しておきましょう。

（３）住宅ローン一括返済手数料

売却代金で住宅ローンを一括返済する際には、金融機関に対して事務手数料がかかります。

金融機関によって手数料は異なり、手続き方法によっても変わってきます。

手続き方法	手数料の目安
窓口での手続き	1万1,000〜3万3,000円程度
電話での手続き	5,500〜2万2,000円程度
インターネットでの手続き	5,500〜1万6,500円程度

例えば、三菱UFJ銀行では窓口で33,000円、ネット経由で16,500円となっており、手続き方法によって手数料が異なります（参考：期限前完済 | 三菱ＵＦＪ銀行）。

なお、一括返済手数料が無料の住宅ローンもあるため、事前に金融機関へ確認しておくとよいでしょう。

（４）譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得税は分離課税方式のため、給与所得などとは別に計算する必要があります。

なお、課税の対象となる譲渡所得の金額は、以下の計算式で求めることが可能です。

税率は不動産の所有期間によって大きく異なり、売却した年の1月1日時点での所有期間で判定されます。

区分	税率	内訳
短期譲渡所得（所有期間5年以下）	39.63％	所得税30.63％＋住民税9％
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％	所得税15.315％＋住民税5％

出典：No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

なお、マイホームを売却した場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用できる可能性があります。

この特例を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除することができるため、譲渡所得税がかからないケースもあります。

なお、上記の特例は適用要件が細かく定められているため、適用対象かどうかは事前に確認が必要です。

（５）その他の費用

状況によっては、以下のような費用が追加で発生する場合があります。

その他の費用項目	金額の相場
測量費用	30万〜100万円程度（土地の境界が不明確な場合）
建物解体費用	100万〜300万円程度（更地にして売却する場合）
ハウスクリーニング費用	5万〜15万円程度
残置物撤去費用	数万〜数十万円程度
引越し費用	数万〜数十万円程度

上記はあくまで目安となりますが、まとまった費用が発生する点では注意が必要となります。

もっとも、これらの費用はすべての不動産売却のケースで発生するわけではないため、状況に応じて確認しておきましょう。

５．不動産売却の仲介手数料を抑える方法

仲介手数料は売却費用の中で最も大きな割合を占めるため、抑えることができれば手元に残るお金が増えます。

仲介手数料を抑える方法としては、以下のようなものが挙げられます。

順にご説明します。

（１）値引き交渉をする

仲介手数料は上限額が法律で定められていますが、下限は決まっていません。

そのため、不動産会社との交渉次第では値引きに応じてもらえる可能性があります。

特に売却価格が高額な物件や売却しやすい立地・条件の物件については、不動産会社との交渉が成功しやすい傾向にあるでしょう。

ただし、仲介手数料を大幅に値引くと不動産会社の利益が減るため、販売活動に力を入れてもらえず、いつまでも売れないリスクもありますので安易に交渉を持ちかけるのはおすすめできません。

このような観点から、値引きは慎重に行うことが重要です。

（２）仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

最近では、仲介手数料を半額や定額に設定している不動産会社も増えてきました。

こうした会社を選ぶことで、手数料の負担を大幅に軽減することができる可能性があります。

ただし、手数料が安い分、広告費や人件費が限られ、売却活動やサービスの質が低くなるケースもある点に注意が必要です。

（３）個人間で売買を行う

不動産会社を介さず、個人間で直接不動産を売買すれば仲介手数料はかかりません。

このような取引は、親族間での売買のほか、すでに買主が決まっている場合などに活用されることがあります。

ただし、契約書の作成や重要事項の確認、トラブル対応などをすべて自分で行う必要があるため、リスクを見落とす危険性があります。

法的トラブルを避けるためにも、司法書士や弁護士などの専門家に相談しながら進めることが重要ですが、その場合、司法書士や弁護士の費用が掛かることに注意が必要です。

（４）不動産会社に買取を依頼する

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」であれば、仲介手数料はかかりません。

買取では売主が不動産会社と直接取引するため、仲介という形態にならないからです。

また、買主を探す必要がないため、不動産を早期に現金化することができる点でメリットもあります。

一方で、買取価格は市場価格の6〜8割程度になることが一般的なため、一般の仲介で売れる可能性がある場合には、手取り額では不利になる可能性がある点には注意しましょう。

６．仲介手数料が安い不動産会社を利用する際のリスク

不動産の売却においては、仲介手数料の負担が大きくなることがあるため、仲介手数料が低く設定されている不動産会社は魅力的である場合もあります。

しかし、手数料の安さだけで判断すると思わぬリスクを招くことがあります。

具体的には、以下のようなものがあるため、注意が必要です。

（１）囲い込みのリスク

「囲い込み」とは、不動産会社が両手仲介（一つの不動産会社が売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る取引形態のこと）を狙って他社からの問い合わせを意図的に断る行為です。

仲介手数料を半額にする代わりに両手仲介を前提としている会社では、囲い込みが発生しやすくなります。

囲い込みが行われると、本来なら売れるはずの買主に情報が届かず、売却期間が長引いたり、価格が下がったりする可能性があるでしょう。

（２）販売活動が手薄になる可能性がある

仲介手数料には、広告費や人件費などの販売活動にかかる費用が含まれています。

手数料が安い場合、これらの予算が削られ、ポータルサイトへの掲載数が減ったり、内覧対応が後回しになったりする可能性があります。

結果として買主が見つかりにくくなり、売却に時間がかかるリスクが生じるでしょう。

手数料の安さだけでなく、どのような販売活動が期待できるのかについても確認することが大切です。

（３）別途費用を請求されるケースがある

仲介手数料が無料や格安の会社の中には、通常は手数料に含まれている費用を別途請求するケースがあります。

例えば、広告掲載費やコンサルティング料などの追加費用です。

契約前に、どのような費用が含まれていて、何が別途請求される可能性があるのかを明確に確認しておくことが重要です。

見積書をもらい、総額でいくらかかるのかを把握してから判断しましょう。

（４）売却価格が下がる可能性がある

販売活動が手薄になると、物件の魅力が十分に伝わらず売れ残り、結果的に売却価格を下げなくてはならない可能性があります。

仲介手数料を数十万円節約できても、売却価格がそれ以上下がってしまっては本末転倒です。

そのため、手数料の安さよりも、最終的な手取り額を最大化することを重視した会社選びが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格とサービス内容を総合的に比較することをおすすめします。

７．不動産売却の手数料についてよくある質問

不動産売却の手数料に関して、よくある疑問をまとめました。

事前に疑問を解消し、スムーズに売却を進めていきましょう。

（１）仲介手数料は誰が支払いますか？

仲介手数料は、仲介を依頼した当事者がそれぞれ支払います。

具体的には、売主は売主側の不動産会社へ、買主は買主側の不動産会社へ手数料を支払うのが原則です。

一つの不動産会社が売主と買主の両方を担当する両手仲介の場合は、売主と買主がそれぞれ同じ会社へ手数料を支払います。

売主が買主の手数料を負担するケースはほとんどないため、仲介手数料を二重で支払うことはありません。

（２）仲介手数料はいつ確定しますか？

仲介手数料の金額は、不動産会社と媒介契約を締結する時点で条件を定め、売買契約が成立した時に確定します。

媒介契約書には、支払いの時期や方法が明記されているため、契約前に必ず確認しましょう。

なお、手数料の上限額は売却価格に応じて決まるため、売却価格が変わった場合には手数料も変動します。

この場合、最終的な金額は、売買契約が成立した時点で確定することになります。

（３）査定や相談だけで費用はかかりますか？

通常、不動産の査定や売却相談は無料で行われています。

仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立しなければ支払義務は発生しません。

また、複数の不動産会社に査定を依頼して比較することは一般的な方法であり、費用を気にせず相談することができます。

ただし、特別な調査を依頼した場合などは費用が発生する可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

そのような場合には、事前に説明を受けることができるケースがほとんどといえます。

（４）仲介手数料に消費税はかかりますか？

仲介手数料には消費税がかかります。

不動産の仲介は課税対象の取引であるため、手数料に対して10％の消費税が上乗せされます。

例えば、税抜き96万円の仲介手数料であれば、消費税を含めた支払額は105万6,000円となるでしょう。

（５）特別な広告費用を請求されることはありますか？

通常の販売活動で使用する広告費用は、仲介手数料に含まれています。

そのため、ポータルサイトへの掲載やチラシの配布などの費用については、別途請求されることはありません。

ただし、売主が「新聞に広告を掲載してほしい」や「専門誌に載せてほしい」など、特別な依頼をした場合には、その実費を請求されることがあります。

こうした費用は事前に見積もりを確認し、納得したうえで依頼するようにしましょう。

まとめ

不動産売却の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限額が定められており、400万円超の物件では「売買価格×3.3％＋6万6,000円（税込）」で計算できます。

仲介手数料以外にも、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローン一括返済手数料、譲渡所得税などの費用がかかるため、売却にかかる総費用を事前に把握しておくことが大切です。

手数料を抑える方法はいくつかありますが、安さだけで不動産会社を選ぶと販売活動が手薄になり、結果的に損をするリスクもあります。

不動産売却の際は仲介手数料だけでなく、実力やサービスの内容も含めて総合的に判断しましょう。