底地権と借地権は、権利関係や法的な性質が複雑であり、相続や売却の場面でトラブルになりやすいです。

この記事では、底地権と借地権の基本的な定義から、種類ごとの違い、メリット・デメリット、権利関係を解消する方法まで解説します。

１．底地権と借地権とは

底地権は借地権が設定されている土地の所有権、借地権は土地を借りる権利を指します。

借地権が設定されている土地を地主側から見れば「底地」、借りている側から見れば「借地」と呼びます。

（１）底地権とは

底地権（単に底地ということが多いです）は、借地権が設定されている土地の所有権であり、地主（底地権者ということもあります）が有します。

借地人から地代を受け取れますが、自由な土地利用が制限されています。

通常の所有権とは異なり、土地の上に借地人の建物が建っているため、地主自身が土地を使うことや、自由に建物を建てることはできません。

そのため、底地は借地権が付着していない更地と比べて市場価値が低くなります。

（２）借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的として土地を借りる権利です。

借地権には大きく分けて2種類の法的性質があり、それぞれ権利の強さや扱いが異なります。

１：賃借権としての借地権

賃借権としての借地権は、土地を借りる契約（賃貸借契約）に基づいて発生する権利（債権）です。

賃借権は地主との契約から生じる権利（債権）のため、地主には登記に協力する法的義務がありません。

ただし、借地借家法第10条第1項により、借地上の建物を借地人名義で登記すれば、賃借権の登記がなくても第三者に対しても権利を主張できます。

そのため、建物の登記によって権利が保全されるケースが一般的と言えます。

２：地上権としての借地権

地上権としての借地権は、土地を直接的に使用できる物権としての権利です。

物権であるため地主の同意なしに譲渡・転貸・登記が可能で、賃借権よりも強力な権利として扱われます。

また、賃借権とは異なり、地主には地上権の登記に協力する義務が課されており、借地人は自身の判断で第三者へ譲渡できます。

ただし、地上権は地主側にとって不利な面が多く、実務上ではあまり見かけず、ほとんどの借地権は賃借権です。

（３）底地に設定される借地権の種類

借地借家法では、借地権を性質に応じていくつかの種類に分類しています。

それぞれ存続期間や更新の可否、契約方法などが異なります。

１：普通借地権

普通借地権は、借地人の権利がとても強い借地権です。

借地借家法第3条によると契約期間は最低30年とされており、当事者間の合意があれば30年以上の期間を定められます。

更新も原則として認められ、初回更新時には20年、2回目以降は10年以上の期間が設定されます。

地主が更新を拒絶するためには借地借家法第6条に定める正当事由が必要ですが、認められるケースは限定的です。

そのため、普通借地権が設定されている底地は、半永久的に借地人が利用し続ける可能性があると考えておきましょう。

２：一般定期借地権

一般定期借地権は、借地借家法第22条に基づく、契約期間50年以上で更新がない借地権です。

原則として期間満了時には借地人が建物を取り壊し、更地の状態で地主に返還します。

用途に制限はなく、住宅・商業施設・倉庫など多様な使い方ができますが、普通借地権とは異なり、存続期間の延長は認められません。

また、契約には公正証書などの書面が必要となり、このような書面がない場合や契約書の内容が法に定められた内容と異なる場合には、定期借地契約ではなく、普通借地契約とみなされる可能性があります。

地主にとっては、長期間にわたり安定した地代収入を得ながら、最終的に土地を確実に取り戻せる点がメリットと言えます。

３：建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は、借地借家法第24条に基づく借地権です。

契約から30年以上経過した時点で地主が建物を相当の対価で買い取り、借地権が消滅します。

契約満了時に建物を取り壊さず、地主が建物の所有権を取得することで権利関係を整理する仕組みです。

万が一、借地人や借家人が引き続き建物を利用したい場合には、地主との間で借家契約を結ぶことになります。

将来的に建物を活用したい地主と、初期投資を抑えたい借地人のニーズが合致した際には便利な選択肢です。

４：事業用定期借地権

事業用定期借地権は、借地借家法第23条に基づき、契約期間10年以上50年未満で設定する定期借地権です。

主に事業用の建物の所有が目的であり、対象は店舗・倉庫・オフィスなど事業用に限定され、居住用の建物には利用できません。

また、契約期間が10年以上30年未満の場合と、30年以上50年未満の場合で、適用される規定の内容に違いがあります。

いずれの場合も契約は公正証書による締結が必要とされており、ロードサイド店舗や物流施設の用地として活用されるケースが多くあります。

５：いわゆる旧法借地権

1992年7月に現在の借地借家法が施行される前に締結された借地契約に基づく権利です。

旧法に基づく借地権は、借地人の保護に重点が置かれ、現行の借地契約よりも更新拒絶のための正当事由が認められにくい点に特徴がありました。

これによって借地人は半永久的に土地を借り続けられる可能性があり、地主にとっては土地の利活用に大きな影響があります。

２．底地権・借地権・所有権・地上権の違い

底地権・借地権・所有権・地上権は名称が似ているため混同されやすい権利です。

それぞれの違いを表で整理しました。

権利の種類	法的性質	主な内容	第三者対抗要件
底地権	物権（所有権）	借地権が設定された土地の所有権	所有権登記
借地権 （賃借権型）	債権	建物所有を目的とする土地の賃借権	借地上の建物の登記（借地借家法第10条）
所有権	物権	土地を自由に使用・収益・処分できる完全な権利	所有権登記
地上権	物権	他人の土地を使用する権利（建物所有以外の目的でも設定可能）	地上権の登記

所有権が完全な権利であるのに対し、底地権は借地権による制約を受けます。

借地権のうち、地上権型では物権として強力な権利が認められる一方、賃借権型は地主との契約関係に基づく相対的な権利にとどまります。

なお、地上権は建物所有以外の目的でも設定可能であり、借地権とは異なる概念です。

実務上の借地権はほとんどが賃借権型であるため、本記事でも以降は賃借権型を念頭に解説します。

３．底地権のメリットとデメリット

底地権には、安定収入というメリットがある一方、活用面での制約も少なくありません。

メリットとデメリットをしっかり把握しておきましょう。

（１）メリット

底地は地主にとって、初期投資を抑えながら安定収入を得られる点が大きな魅力です。

１：建物への投資が不要

底地の所有者は土地のみを貸し出している立場のため、建物への投資や維持管理にコストがかかりません。

建物の修繕やリフォーム、建て替えはすべて借地人が負担します。

そのため、賃貸アパートを経営する場合と比較して、空室リスクや修繕リスクを直接負担することはありません。

土地を所有し続けながら、手間をかけずに収入を得たい地主にとっては魅力的な選択肢でしょう。

２：安定的な地代収入が期待できる

底地の所有により、借地契約に基づく地代を安定して受け取れます。

普通借地権の場合は半永久的に契約が続く可能性が高く、長期にわたって地代を受け取れるため、収入的にも安定しやすいでしょう。

また、賃貸住宅と異なり、入居者の入れ替わりによる収入の変動がなく、収益予測が立てやすい点も魅力です。

（２）デメリット

一方、底地権には収益性や活用面でいくつかのデメリットがあることも忘れてはいけません。

１：地代収入が低くなりがち

底地から得られる地代は、賃貸住宅の家賃収入と比較すると低い水準になる傾向があります。

土地価格に対する利回りで見ると年に数%程度になるケースが多く、収益性の観点ではほかの不動産投資より劣る場面があります。

２：土地の自由な活用ができない

底地は借地人の建物が建っているため、地主自身が土地を使ったり、自由に新しい建物を建てたりできません。

普通借地権が設定されている場合は契約期間が更新され続け、半永久的に土地が戻らない可能性もあります。

地主としての所有権はあるものの、実質的な利用権は借地人にあるという点が、通常の所有権との大きな違いです。

３：相続税対策の効果が薄い

底地の相続税評価額は『自用地評価額×（1−借地権割合）』で計算されるため、更地と比べて評価額は下がります。

相続税の面ではメリットですが、市場での売却価格も低くなりやすいです。

底地は買い手が限られる不動産で流動性が低いため、評価額相当の現金化ができない可能性もあります。

そのため、相続税の納税資金を底地の売却で賄おうとしても、思うように現金化できないことも考えられるでしょう。

４：借地人とトラブルになるリスクがある

一つの土地に複数の権利が絡むため、地主と借地人の間でトラブルが発生しやすいです。

地代の値上げ交渉、建て替えの承諾、借地権の譲渡などをめぐって、利害が対立する場面が頻繁にありえます。

例えば、長年の慣習で地代が周辺の相場よりも安く据え置かれているようなケースでは、値上げを持ちかけた場合に、賃借人との間でトラブルになることもあるでしょう。

このようなトラブルは世代交代をきっかけに発生することが多いと言えます。

借地人とのトラブルは権利関係なども複雑なため、専門家を交えての話し合いや調整が必要になるケースが一般的です。

４．借地権のメリットとデメリット

借地権には、購入費用を抑えられる利点と、長期的な制約というデメリットがあります。

双方について詳しく見ていきましょう。

（１）メリット

借地権の最大の魅力は、土地を所有しないことで得られるコスト面の優位性です。

１：土地の購入費用なしで建物を所有できる

借地権を活用すれば、土地と建物を両方購入するよりも初期費用を大幅に抑えられるため、立地のよいエリアで住宅や店舗を構えやすくなります。

都心部のような地価が高い地域でも、借地権付きの物件であれば手の届く価格帯で入手できる可能性もあるでしょう。

２：税負担が軽い

借地人は土地を所有していないため、土地部分の固定資産税や都市計画税を負担する必要がありません。

これらの税金は土地の所有者である地主が支払うため、借地人が負担するのは建物部分の税金のみです。

土地と建物の両方を所有する場合と比較すると、毎年の税負担を抑えられる点が魅力です。

３：普通借地権の場合は長期利用できる

普通借地権が設定されている場合、契約期間は最低30年とされ、更新も原則として認められます。

地主は更新を拒絶できますが、それには正当事由が必要であり、認められるケースは限定的です。

そのため、借地人としては長期間安心して土地を利用できます。

住居や事業の拠点として、安定的に使い続けられる点が大きなメリットです。

（２）デメリット

借地権には、地主との関係に基づく制約や費用負担も伴います。

デメリットについても理解したうえで借地権について考えましょう。

１：地代の支払いが長期にわたって続く

借地権が存続している間は、地代を地主に支払い続ける義務があります。

普通借地権の場合は契約が長期間継続するため、地代の累計額は相当な金額になります。

土地を購入した場合は固定資産税のみの負担ですむのに対し、借地権では地代と建物の固定資産税の両方が必要です。

そのため、長期的なコストを試算したうえで土地を所有すべきか、借りるべきかを判断しましょう。

２：建て替えや売却の際に地主に承諾料を支払うことを求められる

借地権付きの建物を建て替えや借地権を第三者に売却する際には、原則として地主の承諾が必要です。

なお、地主の承諾を得る際には承諾料の支払いを求められることが多く、譲渡承諾料は借地権価格の10％程度、建替承諾料が更地価格の3％程度と言われています。

また、建物の構造を木造から鉄筋コンクリート造などへ変えるなどの条件変更では、条件変更承諾料として更地価格の10％程度が発生する場合もあります。

承諾料に法定の上限は設けられておらず、地主との話し合いによる合意で決定するため、場合によっては高額になるケースもあるでしょう。

３：金融機関の担保評価が低い

借地権付きの物件は、所有権物件と比べて金融機関の担保評価が低くなる傾向があります。

借地であるため土地そのものは担保にできず、借地権の評価額のみが基準となるのが理由です。

これにより、住宅ローンを組む際にも、所有権物件より審査が厳しくなるケースや、金利条件が不利になるケースがあります。

事業用融資を検討する場合も同様で、資金調達の選択肢が狭まる可能性もあるでしょう。

４：流動性が低い

借地権付きの物件は、一般的に売却が難しいです。

地主との関係が継続することや、地代・承諾料の支払いの継続が買い手にとっては心理的なハードルになりやすいからです。

また、売却時には地主の譲渡承諾が必要であり、承諾料の負担もかかります。

加えて、先述したように買主側の住宅ローン審査が通りにくく、資金準備がスムーズに進みにくい点も流動性の低さに影響を与えます。

５．底地権・借地権の権利関係を解消する方法

底地・借地は一つの土地に二つの権利が絡んでいるため、扱いが難しい不動産とされています。

しかし、権利関係を整理・解消することで、活用や売却を進めやすくなります。

（１）借地人が地主から底地を買い取る

まず、借地人が地主から底地を買い取り、借地人が完全な所有権を取得する方法が考えられます。

買い取った後は、土地と建物の両方を借地人が所有することになり、通常の建物付き土地として取引できます。

地主にとっては底地を現金化でき、借地人にとっては地代の支払いや承諾料の負担がなくなる点がメリットです。

（２）地主が借地人から借地権を買い取る

地主が借地人から借地権を買い取り、地主が完全な所有権を取得する方法もあります。

買取後は地主が更地として土地を活用したり、新たに賃貸物件を建てたりできます。

借地人にとっては、現金化と同時に地代の支払いや建物管理の負担から解放される点が魅力です。

（３）底地と借地権を同時に第三者へ売却する（底借同時売却）

地主と借地人が協力し、底地と借地権をセットで第三者に売却することも可能です。

買主は底地と借地権をまとめて購入すると、完全な所有権を取得でき、別々に売却するよりも買い手がつきやすい傾向があります。

なお、売却代金は、売買契約時に合意した比率で地主と借地人が分け合うことになります。

売却代金の分配は借地権割合（国税庁発表の路線価図の借地権割合を使用することが多いです）を基準とした按分が一般的ですが、これまでの経緯や売却時の事情によりますので、最終的な配分は当事者間の交渉で決定することになります。

（４）底地と借地権を等価交換する

底地と借地権を一定の比率で交換したうえで土地を分割し、それぞれが完全な所有権を取得する方法もあります。

分割後は双方が自由に土地を活用でき、売却や建て替えも自身の判断で進められるようになります。

ただし、分割後の各々の土地が建築基準法の接道要件を満たすかなども検討する必要があり、必ず専門家に相談しながら進めましょう。

６．底地権・借地権についてよくある質問

底地権や借地権に関して、相談の多い質問とその回答を紹介します。

（１）地代の相場はどの程度ですか？

地代の相場は、土地の用途や立地によって幅が大きいです。

また、契約時期や契約の経緯、周辺相場、地域の慣習によっても実際の地代は異なります。

現状の地代の妥当性に疑問がある場合は、不動産鑑定士や借地権に詳しい専門家へ相談するのがおすすめです。

（２）借地権を相続した場合、地主の承諾は必要ですか？

借地権を相続する場合、地主の承諾は原則として不要です。

相続は被相続人の地位をそのまま引き継ぐため、譲渡には該当せず、地主から相続時の承諾料などを請求されても、法律上は支払義務がありません。

ただし、相続後も地主との関係は続くため、相続が発生した旨を伝えて挨拶しておくと、その後の関係を良好に維持できます。

なお、法定相続人以外への遺贈の場合は譲渡に該当するため、相続とは認められず、地主の事前承諾が必要です。

（３）底地の買取を借地人に拒否された場合はどうなりますか？

そもそも借地人には底地の買取に応じる義務はないため、強要はできません。

底地の買取を賃借人に拒否された場合は、底地を専門に扱う買取業者へ相談したり、ほかの買い手を見つけたりしましょう。

底地は買い手がつきにくいですが、底地や借地権の買取を専門的に行う業者であれば買い取ってもらえる可能性があります。

また、底地は賃借人の承諾なしに第三者へ売却できるため、ほかの買い手を探すのもよいでしょう。

（４）建て替えや売却の際の承諾料としてどのくらいの金額がかかりますか？

建て替えや売却時の承諾料は、承諾の対象となる行為によって相場が異なります。

譲渡承諾料は借地権価格のおおむね10%程度、建替承諾料は更地価格の3%前後が目安です。

木造から鉄筋への建て替えなど、契約条件を変更する場合は条件変更承諾料として更地価格の10%程度を求められる場合もあります。

承諾料の交渉が難航する場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼し、その鑑定評価書を持って交渉することも可能ですし、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を求める借地非訟手続を利用する選択肢もあります。

まとめ

底地権は地主が保有する土地を賃貸して賃料を得る権利、借地権は建物の所有を目的として土地を借りる権利を指し、それぞれにメリットとデメリットがあります。

どちらも権利関係が複雑であり、相続の際や売却を検討する際は、専門家へ早めに相談しながら進めるのが安心です。

不動産会社や不動産鑑定士、弁護士、税理士など、借地権に詳しい専門家と連携しながら、最適な売却方法を検討しましょう。