共有関係は、夫婦で不動産を共同購入した場合や相続が発生した場合に生じます。

共有状態にある不動産は法的な制約もあることから、売却したくても方法が分からずに悩む方は少なくありません。

この記事では、共有持分の売却方法や相場、トラブルを避けるコツについて詳しく解説します。

１．共有持分とは

共有持分とは、一つの不動産を複数人で所有している場合のそれぞれの所有権の割合を指します。

例えば、ある不動産を2人で2分の1ずつ所有していれば、それぞれが2分の1の共有持分を持っていることになります。

共有持分が発生する代表的なケースとして、以下のものが挙げられます。

このように、共有持分は様々な経緯で発生し、所有者間の関係性によってトラブルが生じる可能性もあります。

２．自分の共有持分は許可を得ずに売却できる？

共有している不動産であっても、自分の共有持分のみであれば、ほかの共有者の許可を得ずに売却できます。

ただし、不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要となります。

（１）自身の持分の売却の通知・合意は法律上不要

自身の共有持分のみを売却する場合、ほかの共有者への通知や合意を得ることは法律上不要です。

自分の持分は自分の所有物であり、その処分は単独でできる権利として保障されています。

しかし、ほかの共有者に無断で売却すると関係性が悪化するリスクが高いため、可能であれば事前に伝えておくほうがトラブルを避けやすくなるでしょう。

（２）不動産全体を売却する場合は全員の同意が必要

不動産全体を売却したい場合は、共有者全員の同意が必要です。

各共有者は、自分が有する持分を超える部分については、そもそも処分権がありません。

そのため、1人でも反対する共有者がいれば、不動産全体としての売却ができなくなってしまいます。

全員の意向をまとめるのが難しい場合は、自身の持分のみを売却する、あるいは後述する共有物分割請求訴訟を検討することになります。

３．共有持分を売却する方法

共有持分を売却する方法は、状況や目的に応じて以下の四つに分けられます。

売却方法によって手続きの早さや売却価格に差が出るので、事前に選択肢を知ったうえで適切な方法を選びましょう。

（１）ほかの共有者へ売却する

最も簡便なのが、自分の持分をほかの共有者へ売却する方法です。

共有者への交渉なので話し合いを持ちかけやすく、ほかの共有者としては持分を増やして、将来的に単独所有へ近づけるというメリットがあります。

そのため、第三者へ売却するよりも高い価格で買い取ってもらえる傾向があります。

売却価格は当事者間の話し合いで決まりますが、不動産全体の市場価格に持分割合をかけた金額（つまり、市場価格×持分割合）が基準となるのが一般的です。

共有持分の売却であっても、書面で契約内容を残し、登記手続きまでしっかり済ませましょう。

（２）共有者全員で不動産全体を売却する

共有者全員が売却に合意している場合は、不動産全体を一括で売却し、その売却益を分割する方法もあります。

不動産全体としての市場価値で取引できるため、共有持分のみを売る場合と比べて売却額が大きくなります。

売却代金は持分割合に応じて分配する形が基本ですが、配分方法については事前に共有者間で合意しておくことが大切です。

また、売却に向けた手続きや内覧の対応など、共有者全員の協力が必要になる点も留意しましょう。

（３）専門買取業者へ自己持分のみ売却する

ほかの共有者との関係が悪化している場合や早期に現金化したい場合には、共有持分を専門的に取り扱う買取業者への売却も検討しましょう。

専門の買取業者であれば複雑な権利関係でも適切に対応できる強みがあります。

一般の不動産会社では共有持分のみの売却を断られるケースもあるため、専門業者を選ぶことで売却の道筋が見えてくるでしょう。

ただし、買取価格は市場価格×持分割合よりも低くなりますので、価格と早期売却のバランスを考えて判断する必要があります。

（４）共有物分割請求訴訟を起こして売却する

ほかの方法で解決が難しい場合の最終手段が、共有物分割請求訴訟です。

共有物分割請求訴訟とは民法第258条第1項に基づき、共有者間で協議が整わない場合などに裁判所へ共有物の分割を請求できる制度です。

裁判所による分割方法には以下の三つがあり、状況に応じて適切な方法が選択されます。

分割方法	詳細
現物分割	共有している不動産を物理的に分割する方法
換価分割	共有している不動産を第三者に売却し、売却代金を持分に応じて配分する方法
代償分割	共有者の1人が不動産全体を取得し、残りの共有者の持分に応じて金銭を支払う方法

ただし、共有物分割請求訴訟は時間も費用もかかるため、まずは話し合いを試みたうえで、最終手段として検討しましょう。

４．共有持分の売却価格

共有持分の売却価格は、通常の不動産売却と比べて大幅に下がる傾向にあります。

ここでは、相場感と価格を左右する要素について詳しく見ていきましょう。

（１）売却価格は市場価格の５０％が目安

第三者へ共有持分のみを売却する場合、相場は「不動産全体の市場価格×持分割合」の金額の50程度が目安とも言われていますが、利用に制限があり収益性も劣る場合にはそもそも買主を見つけるのが難しいです。

買取業者へ売却するケースでは、30％程度まで低下する傾向があります。

通常の不動産売却と比べて価格が下がる理由は、共有持分が完全な所有権ではなく、購入者が単独で自由に活用しにくいためです。

買い手にとっては、ほかの共有者との交渉や権利関係の調整といったリスクを抱える形になり、その分が価格に反映されます。

なお、ほかの共有者へ売却する場合は、市場価格に持分割合をかけた金額に近い水準で取引されるケースもあります。

（２）共有持分の売却価格を左右する要素

共有持分の売却価格は、以下の要素によって変動します。

なお売却価格はこれ以外にも建物の状態などによっても変動するため、詳しくは不動産会社の査定結果を参考にしましょう。

１：持分割合

持分割合は、共有持分の売却価格を左右する大きな要素です。

持分割合が大きいほど、買い手が不動産全体を取得しやすくなり、価格も上がりやすい傾向があります。

例えば、過半数の持分を保有していれば、買い手は管理に関する意思決定で主導権を握りやすくなるため、価格が上がる要因となります。

逆に、持分割合が小さいと買い手の収益化が難しく、価格は低めになりがちです。

２：不動産の立地と需要

不動産の立地と需要も、売却価格に大きく影響する要素です。

駅近や都心部など需要の高いエリアにある不動産は、共有持分であっても比較的高値での売却が見込めます。

買い手は将来的に不動産全体を取得した際の活用方法や転売の幅を想定して価格を判断するためです。

一方、需要が低い地方や郊外の不動産では、買い手のメリットが限定されるため、相場も下がりやすくなります。

３：ほかの共有者との関係性

ほかの共有者との関係性は、買い手にとってのリスク評価に直結する最も重要な要素です。

共有者同士の関係が良好で協力体制が整っていれば、買い手にとってのリスクが減り価格が上がる要因となります。

例えば、共有者全員が話し合いに応じる姿勢があれば、買い手は将来の活用や転売をスムーズに進められると判断された場合です。

逆に、共有者間で対立しているケースでは、買い手は将来のトラブルを警戒してそもそも買わないか、買うとしても大幅に価格を下げないと買い手が現れないということになります。

４：物件の種別

土地、戸建て、マンション、収益物件といった種別ごとに、買い手の需要や活用方法が異なるので、共有持分の売却価格は物件の種別によって異なります。

例えば、収益マンションの共有持分であれば、賃料収入を持分割合に応じて受け取れるため、投資家からの需要が見込めます。

一方、再建築不可の土地や老朽化が進んだ戸建てなどは、活用方法が限られてしまい、そもそも買い手がつかないか、売却価格は相当低くなる傾向があります。

５．共有持分を少しでも高く売却するコツ

共有持分を少しでも高く売却するためには、以下の三つのコツを意識しましょう。

（１）最初にほかの共有者に買い取ってもらえるか打診する

共有持分の売却を考えた段階で、ほかの共有者に買取を打診してみましょう。

ほかの共有者は、自分の持分を増やせるメリットがあるため、第三者よりも高値で買い取ってくれる可能性が高くなります。

また、共有者間での取引であれば、第三者が関わることで生じるトラブルも避けられます。

（２）複数の買取業者に査定してもらう

買取業者へ売却する場合は、可能であれば複数の業者から見積もりを取るほうがよいです。

業者によって査定額には差が生じ、1社だけで決めてしまうと安く売却してしまうリスクがあります。

できれば3社程度から査定してもらい、提示された金額を比較したうえで判断するのがおすすめです。

複数の査定を比較することで、適正な相場感を把握するだけでなく、買取業者の対応力や専門性も見極められ、安心して取引ができる可能性が高まります。

（３）共有持分専門の業者に依頼する

共有持分の売却は一般の不動産会社ではなく、共有持分を専門に扱う業者への依頼が望ましいです。

一般の不動産会社は共有持分の取り扱いに慣れていないケースが多く、適正な査定や買い手探しが難しい傾向にあります。

一方、専門業者は様々なネットワークを持ち、共有持分特有の権利関係にも詳しいため、適正な価格での売却が期待できます。

弁護士や司法書士との連携体制が整っている業者であれば、トラブル発生時の対応も安心です。

６．共有持分の売却時に起こりやすいトラブル

共有持分の売却にはメリットがある一方で、トラブルが発生するリスクもあります。

代表的な五つのトラブルと対策について知識をつけておきましょう。

（１）ほかの共有者との関係が悪化する

共有持分は自由に売却が可能ですが、事前にほかの共有者にも相談をしておきましょう。

ほかの共有者に無断で売却すると、関係が悪化するリスクがあります。

法律上は通知や合意が不要であっても、突然見知らぬ第三者が共有者になれば、ほかの共有者は不信感を抱く可能性が高いでしょう。

売却を決断する前には共有者全員へ事情を説明し、可能であれば共有者間での売却を優先するのがおすすめです。

（２）売却後にほかの共有者が新しい共有者から使用料を請求される

共有持分を第三者へ売却した後に、新しい共有者がほかの共有者へ使用料を請求するケースがあります。

例えば、共有不動産に共有者が居住しているような場合、新しい共有者はその居住者に対して、持分割合に応じて使用料を請求できる可能性があります。

このような事態は、共有不動産に住み続けたいと考えるほかの共有者にとって大きな負担となるため、売却前に十分に検討しましょう。

（３）悪質な買取業者からの買いたたき

共有持分を扱う業者のなかには、相場よりも著しく低い価格で買おうとする悪質な業者も存在します。

売り急ぐ気持ちにつけ込まれて不当に安い価格で売却してしまうと、本来得られるはずだった利益を逃す可能性もあります。

特に、契約を急かすような業者には注意しましょう。

（４）新所有者による共有物分割請求訴訟

買取業者などの新所有者が、共有持分を取得した後に共有物分割請求訴訟を起こすケースも考えられます。

新所有者が不動産全体を取得して活用、転売を考え、訴訟を起こす可能性は十分にあるでしょう。

このとき、ほかの共有者は不動産を競売にかけられたり、新所有者へ持分を売却したりする選択を迫られる可能性があります。

このような事態を避けるためには、売却前に新所有者がどのような目的で共有持分を取得するのかを確認しておきましょう。

（５）売買契約後の登記トラブル

共有持分の売買契約後に、登記手続きでトラブルが発生する可能性もあります。

例えば、登記簿上の持分割合と実際の合意内容が一致していなかったり、必要書類が揃わなかったりするケースです。

また、共有者の住所変更などが未登記のまま放置されているケースでは、追加の手続きが必要になり、決済までに想定以上の時間がかかることもあります。

そのため、売却を検討した段階で登記簿の最新情報を確認して持分割合についてもチェックしておきましょう。

共有持分の売却時には必ず司法書士などの専門家に依頼し、登記手続きまでスムーズに進められる体制を整えておくと安心です。

７．共有持分の売却は専門知識のある業者への依頼が必須

共有持分の売却を成功させるには、専門知識のある業者へ依頼することで安全かつスムーズに手続きを進められます。

その理由を三つの観点から見ていきましょう。

（１）共有持分の取り扱いに関するノウハウが豊富

共有持分の売却は、専門知識がなければ適切な対応が難しい場面が多々あります。

具体的には、ほかの共有者への通知書面の作成や、持分の評価方法の調整、譲渡所得の計算に伴う対応など、数多くあります。

これらを個人で処理しようとすると、時間的にも精神的にも負担が大きくなりがちです。

しかし、専門業者であれば経験やノウハウが豊富であり、安心して相談できます。

（２）弁護士や司法書士との連携がスムーズ

専門業者は弁護士や司法書士と連携体制を構築しているケースが多く、トラブル発生時の対応も安心できます。

例えば、共有物分割請求訴訟が必要になった場合や、登記手続きで複雑な調整が発生したケースなどに、専門家のサポートがすぐ受けられる体制は心強い味方です。

地方在住の共有者がいるケースや、複数の相続人が関わっているケースでは、ワンストップ対応のメリットは大きくなります。

ワンストップで対応できる業者を選ぶことで、売主の負担も大幅に軽減され、また売主は窓口を一本化でき、複数の専門家とそれぞれやり取りする手間が省けます。

（３）過去の実績から適正な査定額を提示できる

共有持分の売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、過去の実績を提示してくれるかどうかを確認しましょう。

業者を選ぶ際は、共有持分の買取実績や対応事例の数をチェックすることが大切です。

買い手のネットワークをもっている業者であれば、スムーズな売却も期待できるでしょう。

問い合わせの段階で、過去の買取事例の傾向や具体的な解決プロセスについても質問するのがおすすめです。

８．共有持分の売却についてよくある質問

最後に、共有持分の売却についてよく寄せられる質問をまとめました。

（１）ほかの共有者に知られずに共有持分を売却できますか？

法律上、自身の共有持分のみであれば、ほかの共有者へ通知や合意を得ずに売却が可能ですが、後々のトラブルを避けるためにも相談はしておいたほうが無難でしょう。

仮に隠して売却を進めたとしても、登記手続きによってほかの共有者に売却の事実を知られます。

事前相談をしておくことがトラブルを避けるポイントです。

（２）離婚に伴う共有持分の売却で注意することはありますか？

離婚に伴う共有持分の売却では、財産分与の取り決めや住宅ローンの残債処理に注意が必要です。

夫婦でペアローンを組んでいる場合、ローンの名義変更や借り換えが必要になるケースもあります。

なお、住宅ローンの残債が住宅の評価額を上回るオーバーローン状態の場合は、売却に金融機関の同意が必要になるケースもあるため事前確認が欠かせません。

また、財産分与における持分の評価方法も合意が必要であり、弁護士へ相談しながら進めるとスムーズです。

（３）共有持分の売却にかかる期間はどれくらいですか？

共有持分の売却にかかる期間は、売却方法によって異なります。

ほかの共有者への売却や買取業者への売却であれば、おおむね1〜3か月程度が目安です。

一方、第三者への仲介売却では6か月以上、共有物分割請求訴訟を経るケースでは1年以上かかる場合もあります。

なお、遺産分割協議や相続登記の手続きが未了の場合は、その手続きを終えてからの売却となり、更に時間を要する可能性もあります。

（４）共有持分の売却益の確定申告で特別な手続きはありますか？

共有持分の売却益は、通常の不動産売却と同様に譲渡所得税の対象となり、確定申告が必要です。

所有期間によって税率が変わる点や、各種特例の適用可否について、税理士へ確認しておくとよいでしょう。

まとめ

共有持分は、ほかの共有者の同意がなくても自身の持分のみであれば売却が可能です。

ただし、売却相場は通常の不動産よりも低めになる傾向があり、共有者との関係悪化や訴訟リスクなどのトラブルも考慮する必要があります。

少しでも高く、安全に売却するためには、ほかの共有者への打診から始め、難しい場合は共有持分専門の業者へ相談する流れがおすすめです。

共有持分の売却は法律や権利関係が複雑に絡むため、自己判断で進めるよりも、不動産会社や弁護士、司法書士など専門家へ早めに相談することが大切です。

専門家のサポートを受けながら、自身の状況に合った最適な売却方法を選んでいきましょう。