「マンション投資はどんな仕組み？」
「メリットやデメリット、始める際の注意点が知りたい」

マンション投資とはマンションを購入して第三者に賃貸し、家賃収入や売却益を得る不動産投資の一種です。

比較的少額から始められ、人気のある資産運用手段となっていますが、管理費や修繕積立金といった固定費など、事前に理解しておくべきポイントも多いのです。

この記事では、マンション投資の仕組みからメリット・デメリット、失敗しないための具体的なポイントまで解説します。

１．マンション投資の仕組み

マンション投資の収益は、大きく分けてインカムゲインとキャピタルゲインの二つがあります。

投資を始める前に、どちらを主軸に狙うのかを明確にしておきましょう。

（１）インカムゲイン

インカムゲインとは、マンションを貸し出して得られる家賃収入から各種経費やローン返済を差し引いた手取り利益です。

マンション投資の収益の柱は、基本的にこのインカムゲインです。

家主の手元に残るキャッシュは、家賃収入から以下の費用を差し引いた金額となります。

例えば家賃10万円の物件を所有している場合でも、実際の手取りは諸経費を引くと1万〜2万円程度になるケースも珍しくありません。

そのため、マンション投資を始める際は表面利回り（実家賃を用いた利回り）だけでなく実質利回り（手取り額で計算した利回り）でシミュレーションすることが重要です。

（２）キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、購入価格よりも高い価格でマンションを売却することで得られる利益です。

近年は都心部を中心に不動産価格が上昇しており、キャピタルゲインを狙える場面も増えています。

健美家株式会社が公開したレポートによると、2025年の全国区分マンション価格は2,388万円となり、2023年以降の上昇トレンドがさらに加速し、前年比で15.47%の大幅上昇、2011年の底値（846万円）と比較すると約2.8倍の水準まで高騰しています（出典：【全種別で過去最高値を更新】区分マンションは前年比15%超の上昇（LIFULL））。

ただし、キャピタルゲインは市況に左右されやすく、必ず得られるものではありません。

安定したインカムゲインを積み上げつつ、価格が上昇したタイミングで売却する、という組み合わせが基本的な戦略です。

２．投資用マンションの種類

投資用マンションは、大きく分けると新築マンションと中古マンションの2種類です。

ここでは、それぞれの特徴を解説します。

（１）新築マンション

新築マンションは、これまで誰も入居したことのない物件を指します。

最新の設備が整い、耐震性や省エネ性能も高いため、入居者を集めやすく、立地次第で長期的な資産価値の維持が期待できるでしょう。

一方で、購入価格が高いため利回りは低くなる傾向にあります。

また、「新築」という付加価値が価格に上乗せされているものの、購入してから数年後に売却すると「中古物件」として資産価値が大きく下がる可能性がある点にも注意を要します。

ただし、団体信用生命保険への加入や長期の融資を受けやすいというメリットもあるため、長期投資を考えている投資家に適していると言われています。

（２）中古マンション

中古マンションはすでに誰かが居住していた物件であり、築年数によって価格が大きく変動します。

新築と比べて表面利回りが高くなり、金額も安くなる傾向にあるのが特徴です。

おおむね築20年前後までは設備や外観が比較的良好なものが多く、立地次第では十分な入居需要が見込めます。

ただし、築年数が進むほど修繕費用や空室リスクが高まり、金融機関からの融資期間も短くなりやすい点には留意が必要です。

購入前に重要事項調査報告書で修繕積立金の残高や長期修繕計画を確認することが、中古マンション投資の成功を分けるポイントです。

（３）投資用マンションの種類別比較表

新築マンションと中古マンションの主な違いを、以下の表にまとめました。

項目	新築マンション	中古マンション
購入価格	高い	比較的安い
表面利回り（区分）の目安	おおむね3〜5％前後	築20年超で6％以上のケースもある
入居付けのしやすさ	しやすい	立地と設備次第で異なる
修繕リスク	低い	築年数に応じて上昇
融資期間	長期が組みやすい	築年数で短くなる傾向
資産価値の下落ペース	購入後数年間は下落が大きい傾向あり	立地によっては値下がりしにくいものもある

※利回りは市況や立地で変動するため、あくまで目安となります。

利回りは、賃貸需要が安定している地域であれば、新築で4〜5%、築20年前後で5%〜7%、築20年超で6〜10%が理想的とされていますが、高利回り物件ほど空室や修繕のリスクも高いため、利回りだけでの判断は危険です。

立地や管理状態、将来の修繕についてまでしっかり考えたうえでマンション投資を始めましょう。

３．マンション投資のメリット

マンション投資には、ほかの投資手法にはない独自のメリットが複数あります。

ここでは、特に押さえておきたい六つのポイントを紹介します。

（１）少額からでも始めやすい

マンション投資は、自己資金が少なくても始めやすい点が大きな魅力です。

一棟マンションを購入するのと比べて、一室のみの購入（区分所有）では、数百万円から1,000万円台となる物件もあります。

また、不動産投資ローンを活用すれば、購入価格の1割程度の自己資金で物件を取得できるケースも珍しくありません。

株式や事業投資と違い、金融機関からの融資というレバレッジを効かせられる点は、不動産投資ならではの強みです。

（２）管理組合や管理会社の体制が整っている

マンション投資では、建物全体の管理を管理会社が担当するのが一般的です。

共用部分の清掃、エレベーター点検、大規模修繕計画の立案などは、オーナーは管理組合員として決議に参加し、基本的には管理会社に任せるだけでよく、自分から動く必要はありません。

一棟投資であれば建物全体の維持管理をオーナー自身が主導する必要がありますが、区分所有ではその負担が大幅に軽減されます。

特に本業が別にあり副業として不動産投資を行いたい人にとって、管理体制が整っている点は大きな安心材料です。

（３）流動性が高く売却しやすい

区分マンションは、一棟ものに比べて売却しやすい点もメリットの一つです。

価格帯が比較的低いため、個人投資家や実需のエンドユーザーなど、買い手の候補が幅広くなります。

そのため、区分マンションは中古市場も活発で、出口戦略の選択肢が豊富である点も特徴です。

ただし、投資を目的として設計された1Kや1Rのマンションは売却先が見つかりにくい場合もあり、間取りや将来のニーズ、手放す際の出口戦略まで考えたうえで選定することが重要です。

（４）立地の選択肢が比較的豊富である

区分マンションは、都心の駅近や商業エリアといった好立地の物件でも手が届きやすい価格帯で販売されています。

一棟物件で同じ立地を狙おうとすると、数億円単位の資金が必要になるケースも少なくありません。

賃貸需要の強いエリアに分散投資しやすい点も、区分マンション投資ならではの特徴です。

立地は賃貸需要と資産価値の下支えに直結する、最も重要な要素の一つです。

複数エリアに物件を分散させることで、地域特有のリスクを抑えながら安定運用を目指せるでしょう。

（５）賃料上昇の恩恵を受けやすい

マンション投資は、長期的な賃料上昇の恩恵を受けやすい投資手法です。

都心部では人口流入や単身世帯の増加を背景に、賃料水準が緩やかに上昇している地域もあります。

「一般財団法人 日本不動産研究所」が発表した『第30回 「全国賃料統計」（2025年9月末）の調査結果』では、共同住宅賃料は全国平均が1.5％上昇しており、東京都や政令都市では2％以上の上昇率が見られることが報告されています。

賃料は株式のように短期で値動きするわけではありませんが、インフレ局面では不動産が資産防衛の役割を果たすケースも多いです。

物価上昇に合わせて家賃を調整できるため、長期保有前提であればインフレヘッジとしての可能性が期待できます。

（６）団体信用生命保険による効果が得られる

マンション投資でローンを組む際には、団体信用生命保険に加入できるのが一般的です。

これは、ローン契約者が死亡した場合、ローン残債が保険金で完済される生命保険の1種です。

そのため、加入しておけば契約者が死亡するなどの事態によって返済が不可能になった際でもローンは完済され、遺族には無借金の状態でマンションが残ります。

家賃収入はそのまま遺族の生活費として活用できるため、生命保険に近い保障機能を持ちます。

４．マンション投資のデメリット

マンション投資には魅力的なメリットがある一方で、事前に把握しておくべきデメリットも存在します。

これらのリスクを理解したうえで始めることが、長期的な成功につながるでしょう。

（１）管理費・修繕積立金が毎月固定でかかる

区分マンション投資では、管理費と修繕積立金が毎月固定で発生します。

管理費は共用部分の清掃や設備点検、管理人の人件費などにあてられ、修繕積立金は大規模修繕に備えて積み立てられる費用です。

国土交通省「マンション総合調査(令和5年度)」によると、管理費（駐車場使用料などからの充当額を除く）の平均は、一戸当たり月額1万1,503円であり、金額は個々のマンションによって異なります。

修繕積立金と合わせれば、月額2万〜3万円程度の固定支出が発生するケースが多いです。

さらに、築年数が経過すると修繕積立金が段階的に引き上げられることもあり、長期的な収支計画では値上げリスクも織り込んでおく必要があります。

（２）管理組合の意思決定に左右される

区分マンションはマンションの一室を所有する性質のものであり、一棟すべてを管理するものではありません。

そのため、マンションの運営方針は管理組合の意思決定に左右されるのが一般的です。

運営方針や大規模修繕の内容は管理組合の総会によって決定され、建物のリフォームや共用部分の改修を希望しても、それが反映されるとは限りません。

また、修繕積立金の値上げや外壁工事の時期なども総会で決まるため、自分の意見が通らず、想定外のコストがかかることも考えられます。

（３）空室の影響が大きくなる

区分所有のマンション投資では、空室による影響が非常に大きいです。

所有する物件数が少なく、1室しか所有していなければ、その物件が空室になった時点で収入が途絶えてしまいます。

また、空室期間中もローン返済や管理費、修繕積立金は発生し続けるため、自己資金から持ち出しが必要となることもあります。

投資マンションの空室リスクを抑えるには、賃貸需要の高い立地を選ぶことが何よりも重要です。

また、複数戸への分散投資や、入居者募集に強い管理会社を選ぶといった対策も効果的でしょう。

（４）契約によっては収益性が低くなる可能性がある

サブリース契約や管理委託契約の内容によっては、想定以上に手取りが減ってしまうことがあります。

サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、第三者に転貸する契約形態で、家賃保証が付く契約です。

仮に賃借人がいなくても家賃は毎月入るため、空室になっても賃料が途切れないのがメリットとされています。

しかし、賃料によってはサブリース契約での運用によって手取り額が大きく下がり、長い目で見ると損になることが多い点に注意しましょう。

例えば、家賃5万円の区分マンションをサブリースで運用した場合、家賃保証率が80％程度に設定されているため、オーナーの手取りは4万円程度となります。

さらに管理費と修繕積立金で月1万〜2万円が差し引かれれば、残るのは2万〜3万円です。

空室保証というメリットだけに捉われず、最終的な手取り額をしっかりシミュレーションしてから契約を結ぶ必要があります。

すでにサブリース契約を結んでいる場合は、契約書でオーナー側からの解約条件がどうなっているかを確認しておくとよいでしょう。

５．マンション投資で失敗しないためのポイント

マンション投資は、事前準備と物件選びを誤ると長期的な損失につながります。

ここでは、失敗を避けるために押さえておきたい五つのポイントを紹介します。

（１）需要が高く価値の下がりにくい物件を選ぶ

マンション投資をする際は、需要が高く価値の下がりにくい物件を選ぶのが重要です。

賃貸需要が高いエリアであれば空室リスクが低く、また資産価値が下がりにくいエリアなら売却の際に大きな値崩れを起こしにくいです。

具体的には、主要駅から徒歩10分以内、大学や大企業が集積するエリア、再開発が進んでいる地域などが候補になるでしょう。

安い高利回り物件に飛びつくのではなく、長期で需要が続くエリアを優先することが鉄則です。

（２）実質利回りのシミュレーションをする

購入前には、必ず実質利回りでシミュレーションを行いましょう。

表面利回りは家賃収入を物件価格で割った単純な数字ですが、実質利回りは諸経費を差し引いた実際の収益力です。

マンション投資の営業は表面利回りを強調する傾向がありますが、それを信じて契約すると、手取りが想定より低くなるといった事態になりかねません。

以下の数式で利回りを計算したうえで、購入するマンションを選びましょう。

管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託料・ローン金利など、実際の支出をすべて盛り込んで計算します。

空室率を10〜15％程度で見込み、家賃下落や修繕積立金の値上げも想定したシナリオでの試算もおすすめと言われることもあるでしょうが、そこまでやってしまうと購入できる物件が無くなってしまうかもしれません。

（３）減価償却の切れ目などで売却することも選択肢に入れておく

マンション投資では、購入時から出口戦略を設計しておくことが重要です。

建物には減価償却という税務上の経費計上期間があり、この期間中は帳簿上の経費として家賃所得と相殺できます。

減価償却期間が終わると経費計上額が減り、見かけ上の所得と税負担が増えるため、キャッシュフローが悪化しやすくなります。

そのため、減価償却期間が終わる時期（減価償却の切れ目）や修繕積立金の値上げがされやすい大規模修繕の直前、ローン残債と売却価格のバランスが取れるタイミング等、売却に適した時期を見越して、その時期に売却することも視野に入れて売却したときの相場価格を把握しておきましょう。

（４）管理委託・サブリース契約時の手数料や条件をよく確認する

管理委託契約やサブリース契約を結ぶ際には、手数料と契約条件を細かく確認することが大切です。

管理委託料は一般的に家賃の3〜5％程度、サブリースの家賃保証率は80％程度が目安となります。

特に注意すべきは、サブリース契約の「家賃見直し条項」と「中途解約条件」です。

契約書上は30年保証と書かれていても、数年ごとに家賃改定が可能な条項が入っているケースがほとんどで、将来的に保証家賃が引き下げられる可能性があります。

また、オーナー側からの解約に違約金が設定されていることもあるため、契約書の細部まで理解し納得したうえで署名することが重要です。

（５）家賃滞納リスクの回避のために保証会社を利用する

家賃滞納のリスクを回避するためにも、保証会社を利用しましょう。

保証会社とは入居者と「保証委託契約」を締結し、万が一入居者が家賃を支払えない場合に家賃を立て替えて支払う会社です。

基本的に保証料は賃借人に請求されるため、家主の負担なく家賃滞納リスクを回避できます。

さらに、保証会社によっては、更新料や原状回復費用などの未払いが生じている際にも、その費用の保証が受けられる場合があります。

また、入居者の審査も保証会社が実施するので、滞納リスクの高い入居者を事前にスクリーニングできる点もメリットです。

賃貸借契約を結ぶ際には、保証会社の利用を入居条件に設定することも検討しましょう。

６．マンション投資に関するよくある質問

最後に、マンション投資を検討している方からよく寄せられる質問に答えます。

年収や自己資金、物件タイプの選び方など、疑問を解消していきましょう。

（１）マンション投資は年収いくらから始められますか？

マンション投資は、原則として年収500万円前後が一つの目安とされています。

金融機関の多くは不動産投資ローンの審査で年収・勤続年数・勤務先の安定性などを総合的に評価するからです。

ただし、自己資金の厚さや物件の担保評価、購入するマンションの価格帯によって必要年収は変わります。

まずは複数の金融機関や不動産会社に相談し、自分の属性でどの程度の融資が受けられるかを把握することから始めましょう。

なお、自己資金や収入に余裕がないまま融資を受けて物件を購入し、マンション投資を始めてしまうと、空室リスク、賃料下落リスク、金利上昇リスク、将来の費用の増加リスクなどに直面した際に耐えられないでしょう。

さらに、ローン残高が大きいため売却しにくく、赤字が続く場合もあります。

様々なリスクを考慮して、自己資金や収入にある程度の余裕があることが必要です。

（２）マンション投資に必要な自己資金はどの程度ですか？

マンション投資に必要な自己資金は、おおむね物件価格の1〜3割程度が目安となります。

フルローン（物件価格の100％融資）が組めるケースもありますが、金利が高くなる傾向があり、キャッシュフローが悪化しやすい点がデメリットです。

自己資金として用意すべき金額には、物件価格の頭金に加えて諸費用（物件価格の7〜10％程度）も含まれます。

諸費用には、登記費用・仲介手数料・不動産取得税・火災保険料・ローン事務手数料などが含まれるため、事前にしっかり確認することが大切です。

（３）ワンルームとファミリータイプ、どちらでマンション投資を始めるべきですか？

ワンルームとファミリータイプのどちらが適しているかは、物件の立地によって大きく変わります。

単身者が多いエリア、例えば都心のオフィス街や大学周辺では、ワンルームマンションの需要が圧倒的に高いです。

一方、郊外のベッドタウンや住宅街ではファミリー層のニーズが強く、ファミリータイプのほうが長期入居につながりやすいでしょう。

初心者には価格が抑えやすく流動性の高いワンルームマンションが選ばれやすい傾向にありますが、都心の新築ワンルームは表面利回りが2〜3％台と厳しい水準になっているケースもあるため、利回りと立地のバランスを見極めることが重要です。

まとめ

マンション投資は、少額から始められ団体信用生命保険による保障も得られる魅力的な資産運用手段です。

家賃収入によるインカムゲインを中心に、価格上昇局面でのキャピタルゲインも狙える点が大きな特徴です。

一方で、管理費や修繕積立金といった固定費、空室リスク、サブリース契約の落とし穴など、事前に把握しておくべきリスクも存在します。

成功のポイントは、賃貸需要の高い立地を選び、実質利回りでシミュレーションを行い、購入時から出口戦略まで設計しておくことです。

また、リスクのある投資になりますので、自己資金や収入に余裕があり、空室等によりキャッシュフローが赤字になっても耐えられることが必要です。

マンション投資を始める際は信頼できる不動産会社を選び、またご自身でも投資について学ぶことを忘れないようにしましょう。