「所有している土地がいくらで売れるのか相場が知りたい」
「査定を依頼する際の注意点は？」

土地売却を成功させるためには、まずは正確な査定を受けて相場を把握するのが鉄則です。

自分で相場を調べる方法と不動産会社に査定を依頼する方法を組み合わせることで、適正な売出価格を設定できるでしょう。

この記事では、公示地価や路線価を使った自分での相場調査から、不動産会社による査定の流れ、査定額を上げるためのポイントまで網羅的に解説しています。

適正な売出価格を見極め、納得のいく取引を実現するための指針としてご活用ください。

１．土地売却における査定とは

土地売却における査定とは、売却を検討している土地がどの程度の価格で売れるかを見積もることを指します。

査定には、自分で公的なデータを使って相場を調べる方法と、不動産会社に依頼して査定してもらう方法の大きく2種類が存在します。

自分で調べる方法は手軽にできる反面、個別の土地の条件が反映されにくいのがデメリットです。

一方、不動産会社による査定は不動産会社への依頼の手間はあるものの、立地や形状、周辺環境など土地固有の要素を加味した価格を提示してもらえます。

いずれか一方だけに頼るのではなく、自分で相場を把握したうえで不動産会社の査定を受けるのがおすすめです。

もちろん、不動産会社の査定を受けたからといって売却する義務はないため、まずは相場を知る目的で気軽に依頼しても問題はありません。

なお、一般的な売却査定は無料で、査定に費用負担が発生することはありません。

土地の価格は立地や面積、形状だけでなく、接道状況や用途地域、周辺環境など多くの要素で変動するため、複数の角度から情報を集めることが、納得のいく売却につながります。

２．自分で土地の売却相場を調べる方法

不動産会社に査定を依頼する前に、まずは自分で相場観を把握しておくことが大切です。

公的機関が公表しているデータを活用すれば、ある程度の目安を無料で把握できます。

（１）公示地価・基準地価で調べる

公示地価は、国土交通省が毎年1月1日時点で公表する標準地の正常な価格です。

正常な価格とは、売り急ぎなどの特殊な事情がない状態で自由に取引した場合に成立する適正価格を意味します。

全国約2万6,000地点の標準地が設定されており、2名以上の不動産鑑定士による鑑定評価をもとに価格が算定される仕組みです。

基準地価は各都道府県が7月1日時点で調査する地価データで、公示地価を補完する役割を担っています。

公示地価が都市部を中心に調査されるのに対し、基準地価は郊外の地点も対象に含まれるため、幅広い地域の地価を把握できます。

また、1月と7月という半年の間隔で調査されることから、二つのデータを比較すればその年の地価動向を読み取ることが可能です。

これら二つのデータは、いずれも国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で無料で検索ができます。

なお、公示地価は1㎡あたりの金額で表示されます。

自分が売りたい対象地の面積と公示地価をかけることでおおよその価格を算出できます。

（２）相続税路線価から算出する

相続税路線価は、国税庁が毎年7月に公表する道路ごとに面する土地の評価額です。

相続税や贈与税の算出基準として使われており、公示地価のおおむね80%程度に設定されています。

なお、データは国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

路線価は道路に面する土地1㎡あたりの価額を千円単位で表示しており、例えば「300D」と記載されていれば、1㎡あたり30万円という意味です。

なお、末尾のアルファベットは借地権割合を示しているため、自己所有の土地を売却する場合は数字部分のみに注目してください。

また、一般的に実勢価格は路線価の約1.1〜1.3倍が目安といわれていますので、価格を算出する際の参考にしましょう。

（３）固定資産税評価額から算出する

固定資産税評価額は、市区町村が算定する土地の評価額です。

公示地価の約70%を目安に設定されており、毎年届く固定資産税納税通知書の課税明細書で確認できます。

所有者であれば市区町村の役所で固定資産評価証明書を取得したり、固定資産課税台帳を閲覧したりすることでも確認できます。

なお、実勢価格の目安は公示地価の約70%が目安とされるため、固定資産税評価額÷0.7でおおよその価格を算出できます。

手元の納税通知書だけで計算できるため、最も手軽にできる方法です。

ただし、3年ごとに評価替えが行われるため、直近の地価変動が反映されていない可能性もある点には注意しましょう。

公示地価や路線価などの指標と合わせて総合的に判断すると、より精度の高い相場観が得られます。

（４）実際の取引事例を調べる

過去に実際に成約した取引事例を調べることで、より現実に近い相場感を把握できます。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地域・時期・土地面積などの条件で過去の成約価格を検索できます。

また、国土交通省指定流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」でも、過去の取引事例を無料で閲覧できます。

レインズマーケットインフォメーションでは、地域や沿線、最寄り駅からの距離、面積帯などの条件で絞り込めます。

近隣で条件の近い土地がどの程度の価格で売買されたかを確認することで、公的な地価データだけでは見えない市場の実態を把握できるでしょう。

なお、取引事例はあくまで過去の成約価格であり、売却時期の市況や個別の取引事情によって価格は変動します。

複数の事例を確認して、平均的な価格帯を把握することが大切です。

３．不動産会社による土地売却の査定方法

自分で相場を調べた後は、不動産会社に査定を依頼して売りたい不動産そのものの売却見込み価格を把握しましょう。

不動産会社の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

（１）机上査定（簡易査定）とは

机上査定は、立地や面積、形状、周辺の取引事例などのデータをもとに概算価格を算出する方法です。

現地訪問は行わず、データのみで査定するため、結果は数日〜1週間程度で届きます。

具体的には、近隣の過去の成約事例、公示地価や路線価などの公的データ、そしてその地域の市場動向を総合的に分析して価格を導き出す仕組みです。

概算の価格を知りたい段階や、複数社の査定結果を比較したい初期段階に適した査定方法といえるでしょう。

基本的に無料で気軽に依頼できるため、まずは机上査定から始めるのが一般的な流れです。

ただし、実際の土地の状態は反映されないため、訪問査定の結果とは差が生じる場合がある点は理解しておきましょう。

（２）訪問査定（詳細査定）とは

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問して調査する方法です。

接道状況や日当たり、隣地との境界、周辺環境、地形の傾斜など、現地でしか確認できない要素が査定額に反映されます。

例えば、隣地との高低差が大きい場合は擁壁工事のコストが見込まれるため評価が下がり、角地で日当たり良好であれば評価が上がるといった判断は、現地を見なければできません。

結果が出るまでに1〜2週間程度かかりますが、机上査定よりは精度の高い売却見込み価格を知ることができるでしょう。

また、訪問査定も無料です。

売却を具体的に進める段階では、必ず訪問査定を受けておきましょう。

（３）机上査定と訪問査定の使い分け

効率的に査定を進めるには、まず3〜5社に机上査定を依頼して結果を比較しましょう。

その中から対応の良かった2〜3社に絞り込み、訪問査定を受けるのが効率的かつ、不動産会社の査定をじっくり査定できる流れです。

面倒な方は、一括査定サイトを活用すれば、一度の情報入力で複数社に同時依頼できるため手間を大幅に省けますが、不動産会社が一括査定サイトを利用するときに費用が掛かるので、査定をしたすべての会社から電話による営業を受けることになります。

それが煩わしい場合は、一括査定サイトの活用は避けた方がよいでしょう。

なお、机上査定の段階で各社の対応スピードや説明のわかりやすさもチェックしておくと、信頼できる不動産会社を見極める判断材料になるでしょう。

４．土地の査定額を左右する主なポイント

土地の査定額は、様々な要因によって変動します。

査定を受ける前に、どのような要素が価格に影響するのかを理解しておくことが大切です。

（１）立地・交通アクセス

最寄り駅までの距離や、商業施設・学校・病院など生活利便施設へのアクセスは、査定額を大きく左右する要素です。

駅から徒歩圏内かどうかで価格が大幅に変わるため、駅近物件は査定額が高めになる傾向があります。

（２）土地の面積・形状

整形地（正方形・長方形に近い形）は建築プランの自由度が高いため、評価が高くなる傾向にあります。

反対に、旗竿地（道路に面した通路部分と奥の広い部分で構成される土地）や三角地などの不整形地は建築の制約が多いため、査定額の坪単価が低くなります。

また、広すぎる土地は買い手が限定されるため、かえって評価が下がるケースもあります。

（３）接道状況

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられないと定められています。

この接道義務を満たさない土地は再建築不可となり、査定額が大幅に下がります。

また、再建築不可の土地は住宅ローンの審査も通りにくいため、買い手が極端に限定される点にも注意が必要です。

（４）前面道路幅員

前面道路の幅員については、一般的に広いほど評価は高くなります。

このように、接道状況や前面道路の幅員は査定において非常に重要な確認事項といえます。

なお、私道に面している土地の場合は、私道の持ち分の有無、通行権や掘削権の取り決めの有無やその内容が査定額に影響することもあります。

査定を依頼する時点でこれらの事がわからない場合にはどうしても査定額が不正確になりやすいのです。

（５）用途地域・建ぺい率・容積率

用途地域・建ぺい率・容積率も、土地の査定額に影響します。

それぞれの内容は、以下のようにまとめられます。

用語	意味・内容
用途地域	都市計画法に基づき、住居地域や商業地域・工業地域など13のエリアに市街地を区分する制度。用途地域は全部で13種類あり、住居系8、商業系2、工業系3に分類される。
建ぺい率	土地面積に対して、真上から見た建物の面積の割合のこと。その土地に建物を建てた際の平面的な広さを制限する指標で『建築面積（1階で最も広い部分）÷敷地面積×100』で計算する。
容積率	敷地面積に対して、建物の延床面積の割合のこと。土地にどれくらいの大きさを建てられるかを示す指標で「延床面積各階の合計÷敷地面積×100」で計算する。

つまり、「売りたい土地にどんな建物を、どのような大きさで建てられるか」が査定額に影響するということです。

特に用途地域によっては建築できる建物の種類が制限されるので、所有する土地の用途地域はよく確認すべきでしょう。

区分	用途地域名	特徴
住居系	第一種低層住居専用地域	戸建中心。高さ制限あり。最も静かな住宅地
	第二種低層住居専用地域	小規模店舗可の住宅地
	第一種中高層住居専用地域	マンション中心。学校・病院など可
	第二種中高層住居専用地域	店舗・事務所もある住宅地
	第一種住居地域	大半の住宅可。小〜中規模店舗可
	第二種住居地域	カラオケ・パチンコなども可
	準住居地域	幹線道路沿い。車関連施設可
	田園住居地域	住宅のほか農産物の直売所など可
商業系	近隣商業地域	住宅＋商店街向け
	商業地域	繁華街・オフィス街。ほぼ制限なし
工業系	準工業地域	軽工業＋住宅混在可
	工業地域	工場中心。住宅も一部可
	工業専用地域	工場専用。住宅不可

特に商業地域は建てられる用途の制限が少なく、収益物件やビル、ホテル、店舗など収益性の高い建物が建築可能なため、高く売れる傾向にあります。

また、住居系であれば第一種中高層住居地域～第二種住居地域がマンション用地にしやすく、需要が安定しやすいです。

（６）周辺環境・嫌悪施設の有無

土地の周辺環境が良好なほど、例えば、公園や緑地が近い、人気の学区である、塾や教育施設が多いような土地は、評価がプラスになりやすいです。

また、区画整理された街並みや、犯罪発生率の低さなども評価対象になります。

反対に騒音や振動の発生源が近い、墓地が近くにあるなどの場合は、マイナス評価につながるケースが多いのです。

（７）地盤・土壌の状態

地盤が安定している土地は、査定においてプラス評価となりやすいです。

反対に軟弱な地盤の場合は建築時に地盤改良工事が必要となり、買主にとってコスト増の要因になります。

また、過去に土壌汚染の履歴がある土地は、大幅に評価が下がる可能性もあるため注意しましょう。

（８）境界の確定状況

確定測量図が作成されている土地は、査定においてプラス評価になりやすい傾向があります。

境界が明確な土地は、隣地とのトラブルが起こりにくく、買主が安心して購入できるためです。

一方、境界未確定の場合は買主がリスクを感じて敬遠する要因になり、結果的に査定額が下がるケースもあるでしょう。

５．土地売却の査定を依頼する流れ

ここでは、実際に不動産会社へ査定を依頼する際の具体的な流れを解説します。

それぞれの段階でのポイントについても見ていきましょう。

（１）査定に必要な書類を準備する

まず、査定に必要な以下の書類を用意しましょう。

すべてが揃っていなくても査定は依頼できるため、手元にあるものから準備すれば問題ありません。

（２）複数の不動産会社に査定を依頼する

次に複数の不動産会社に査定を依頼しますが、最低3社以上に依頼するのが望ましいです。

一括査定サイトを活用すれば、一度の入力で複数社に同時依頼ができますが、その後複数社からの営業を受けることになりますのでそのつもりで活用しましょう。

近くにある不動産会社を含めて実績豊富な不動産会社を選び、査定を依頼しましょう。

（３）査定結果を比較・検討する

各社の査定額だけでなく、査定額の根拠や販売戦略の提案内容、担当者の丁寧さや相談のしやすさなどを総合的に比較しましょう。

特に「なぜこの金額になったのか」という査定の根拠の説明は、不動産会社の実力を見極める重要な判断材料となります。

近隣の成約事例や地価データを用いて論理的に説明してくれる会社は信頼度が高いです。

一方で極端に高い、あるいは低い査定額を提示する会社には、その理由を具体的に確認することが大切です。

（４）訪問査定を受ける

比較検討の結果、信頼できると感じた2〜3社に訪問査定を依頼しましょう。

現地確認後に提示される査定額が、より精度の高い売却見込み価格となるでしょう。

そのうえで、説得力のある査定額を提示した不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を進めていきます。

６．土地売却の査定額を上げるためにできること

査定を受ける前にできる準備を行うことで、査定額にプラスの影響を与えられる場合があります。

それぞれについて解説します。

（１）土地の状態を整える

土地売却の査定をあげるには、土地の状態を整えることが重要です。

雑草の除去やゴミ・残置物の撤去など、簡易的な整地を行うだけでも印象は大きく変わります。

清潔で手入れの行き届いた状態にしておくことで、査定担当者の評価にもプラスの影響を与える可能性があります。

（２）境界を明確にしておく

事前に境界を明確にするための確定測量をすませておきましょう。

確定測量とは、土地家屋調査士が隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確認し、境界確認書を取り交わしたうえで測量図を作成する手続きです。

境界トラブルのリスクがないことは買主にとって大きな安心材料となるため、売却をスムーズに進める効果も期待できるでしょう。

特に古くから所有している土地や、相続で取得した土地は境界が曖昧なケースが多いため、売却前に確認しておくことをおすすめします。

（３）土地の情報を正確に伝える

購入希望者には、過去の利用履歴や地盤の状態、近隣との取り決めなど、マイナス情報も含めて正直に伝えましょう。

例えば、以前工場やガソリンスタンドとして使用されていた土地は、土壌汚染のリスクが懸念されるため、利用履歴の開示が特に求められるでしょう。

情報を隠したまま売却すると、後から契約不適合責任を問われるリスクがあります。

契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しない事実が判明した場合に、売主が修補や代金減額、損害賠償などの責任を負う制度です。

売主にも一定の法的な責任が生じる可能性があることも理解しておきましょう。

（４）複数社の査定を受けて相場を把握する

査定は複数社に依頼しましょう。

複数社の結果を比較することで、適正価格の幅が見えてきます。

地方の郊外など近隣に不動産業者が少ない場合や、特に信頼できる不動産会社がある場合には、1社のみ査定を受けて詳細な説明を聞いても良いです。

相場を正しく把握したうえで売り出し価格を設定すれば、売れ残りや値下げのリスクを抑えられるでしょう。

７．土地売却の査定で注意すべきポイント

査定結果を受け取った後、注意すべき点がいくつかあります。

トラブルを避けるためにも、これらのポイントを押さえておきましょう。

（１）査定額が極端に高い不動産会社に注意する

媒介契約を獲得するために、意図的に高い査定額を提示する「高値つり」を行う会社も存在します。

高い査定額に惹かれてその会社に依頼しても、実際には買い手が見つからず、結果的に大幅な値下げを余儀なくされるケースは少なくありません。

値下げを繰り返すと、市場で売れ残り物件という印象がつき、適正価格まで下げても買い手がつきにくくなるリスクもあります。

査定額の根拠を具体的に説明してもらい、周辺の成約事例との整合性を確認することが重要です。

「この価格で売れる根拠を教えてください」と率直に質問し、明確な回答が得られない場合には依頼するかどうかを慎重に判断しましょう。

（２）不動産鑑定と不動産査定の違いを理解する

不動産鑑定と不動産査定の違いも理解しておきましょう。

不動産査定は不動産会社が無料で実施する、売却見込み価格の算出サービスです。

一方、不動産鑑定は国家資格を持つ不動産鑑定士が有料で行うもので、法的な効力を持つものです。

相続や裁判、税務申告など公的な証明が必要な場面で利用されるケースが多いもので、通常の売却の際には不動産査定で十分です。

８．土地売却の査定に関するよくある質問

土地売却の査定でよく寄せられる疑問をまとめました。

これから土地の査定を依頼する方の参考となれば幸いです。

（１）土地の査定に費用はかかる？

不動産会社による査定は無料です。

また、一括査定サイトの利用も費用はかかりません。

費用が発生するのは、不動産鑑定士による鑑定評価のみです。

査定に費用を請求された場合は違法ですので都道府県の担当部署などに通報するのがよいでしょう。

（２）査定前にやっておくべきことは？

自分でも土地の相場を調べて、相場感を把握しておきましょう。

また、登記簿謄本・測量図・固定資産税納税通知書など手元にある書類を整理しておくと、査定がスムーズに進みます。

さらに土地の過去の利用履歴や近隣トラブルの有無なども把握しておくことをおすすめします。

（３）一括査定サイトは使うべき？

一括査定サイトは複数社への依頼が一度の入力で済むため、複数社を比較したい場合には便利です。

ただし、登録直後に複数の不動産会社から営業電話がかかってくるなど、その後の対応が面倒になることがあります。

不動産会社を調べ、情報入力をするのが手間と感じ、それに比べたら複数の不動産会社からの営業電話の対応をするほうがよいという場合には、活用してもよいでしょう。

まとめ

土地売却のステップで査定は欠かせません。

不動産会社に一任して価格を鵜呑みにするのではなく、自分でも様々な公的データを活用して調べたうえで、不動産会社の査定を比較するようにしましょう。

また、不動産会社の媒介契約は査定額だけで決めるのではなく、根拠の明確さや販売戦略、担当者の対応力などを総合的に判断するのがコツです。

この記事で解説した土地売却の査定のポイントを意識して、しっかり土地の価値を反映した売出価格を設定しましょう。