店舗の売却方法によっては、得られる利益や発生する費用が大きく異なります。

この記事では、店舗売却の三つの方法から、売却相場の決まり方や売却の流れ、必要な費用、注意点まで詳しく解説します。

店舗の売却はどのように進めるのか、どの方法を選択するのが適しているのか、ぜひ参考にしてみてください。

１．店舗売却の方法

店舗売却とは、単純に「店舗自体を売却すること」と思ってしまいがちですが、いくつかの方法があり、主に以下の三つのパターンに分類することができます。

賃貸店舗の場合は、物件自体は貸主のものなので売却することはできません。

しかし、店舗の内装や設備といった「造作」を次のテナントに譲渡することで、造作譲渡料を得ることが可能です。

一方、自己所有の物件であれば、建物や土地自体を売却することができます。

また、店舗だけでなく事業全体を譲渡するM&Aという選択肢もあります。

この三つの売却方法は、それぞれ売却の対象となるものが異なります。

店舗売却の際はどの方法が最も利益を享受できるかよく検討したうえで決定する必要があることにも留意しましょう。

（１）居抜き売却

居抜き売却とは、店舗の設備を含め、現状のまま売却することです。

厨房機器や内装、什器などをそのまま次の利用者に引き継ぐため、買主は開業準備の費用と時間を大幅に節約することができます。

また、売主にとっては、スケルトン工事（原状回復工事）が不要になるため、閉店費用を大きく削減することができる点がメリットです。

さらに、造作に価値が認められれば「造作譲渡料」として売却益を得ることも可能です。

居抜き売却は賃貸店舗で行われることが多いですが、この場合には、内装や設備などの造作のみが対象となります。

加えて、賃貸店舗の場合は、居抜き売却の際に貸主の承諾が必要となります。

賃貸借契約書は一般的に内装や設備を撤去しての返却（スケルトン返却）が条件として記載されているため、事前に貸主と交渉をする必要があることに注意しましょう。

なお、自己所有の物件を居抜きで売却する場合には、店舗の設備などの造作だけでなく、建物や土地も売却の対象となります。

（２）スケルトン売却

スケルトン売却とは、店舗の売却において、内装や設備をすべて解体して撤去した状態（スケルトン状態）にしてから売却する方法です。

建物の躯体のみの状態で引き渡すことになるため、買主は自由にレイアウトやデザインを設計することができます。

好立地で多様な業種に対応できる物件であれば、購入希望者が集まりやすく、高値で売却できる可能性もあるでしょう。

自己所有の物件で立地条件が良い場合は、スケルトン状態にして売却することも選択肢となります。

もっとも、スケルトン売却を行う場合には、売主がその工事費用を負担しなければなりません。

工事費用は坪単価3万〜15万円程度が相場とされており、内装や設備によって大きく差があります。

20坪の店舗なら60万〜300万円程度かかることになります。

また、内装解体などの工事に一定の時間を要するため、すぐに売却を行いたい場合には向いていないことが多いといえるでしょう。

（３）M&A

M&Aとは、店舗単体ではなく事業や法人ごと第三者に譲渡する方法です。

主に「株式譲渡」と「事業譲渡」の二つの手法があり、設備や内装だけでなく、ブランドや顧客基盤、従業員、ノウハウなども含めて譲渡します。

店舗の収益性が高い場合、居抜き売却と比べて高額での売却が期待でき、数百万〜数千万円規模の取引になることもあります。

特に後継者不足で事業承継に悩んでいるオーナーや複数店舗を運営している法人にとっては有力な選択肢となるでしょう。

ただし、買主によるデューデリジェンス（企業調査）や契約手続きが複雑になるため、専門家に相談することが一般的です。

２．店舗売却の相場と価格が決まる要素

店舗売却の相場は、店舗の条件によって大きく異なり、主に以下の要素によって左右されます。

順にご説明します。

（１）立地

立地は、店舗売却価格に最も強く影響する要素です。

例えば、駅から徒歩圏内や繁華街の路面店など、人通りが見込める場所ほど高値になりやすい傾向があります。

これは、駅から遠いほど集客が難しくなり、買主側が売上計画を立てにくくなるためです。

一概に「駅徒歩◯分を境に評価が落ちる」とは言えないのですが、徒歩分数は比較材料になりやすく、商店街の切れ目や信号の位置、坂の有無などを含めて評価されると考えるとよいでしょう。

また、駅からの徒歩分数が同じでも、メイン通りから外れると視認性や通行量が落ちるため、評価が下がりやすくなります。

（２）店舗の規模や築年数・設備スペック

店舗の規模は、運営難易度と固定費に直結します。

一般的には10〜20坪程度の小規模店舗など、少人数で回しやすい広さの物件は一定の需要がありますが、飲食店の場合、厨房の面積＋必要な席数から、業態によって最低限必要な面積があり、それを下回ると効率が悪くなります。

また、オープンから年数が浅く設備が新しいほど、追加投資が減るため、買い手もつきやすいです。

例えば、飲食店なら厨房機器やダクト、グリストラップなどの設備の残存価値と使いやすさなどが評価に影響します。

このように、店舗の次の利用者が使いやすいかどうか、どの程度設備投資を抑えられるかどうかも店舗売却の価格に直結する要素です。

（３）賃料・契約条件・残存期間

賃貸店舗では、賃料と契約条件が価格を左右します。

買主は家賃を支払いながら投資回収をするため、賃料が高いほど損益分岐点が上がり、譲渡条件が厳しくなるためです。

また、契約の残存期間や更新条件も重要です。

残存期間が短期間だと、買主は投資回収前に退去しなければならないリスクがあると考えて、交渉が難航するケースもあります。

加えて、補償金の返還条件や更新料、原状回復の範囲も実務上の価格交渉に直結します。

（４）業態や売上・収益性（M&Aの場合）

M&Aで事業や法人ごと売却する場合は、その事業に関する財務状況が価格を大きく左右します。

一般的には、純資産額や営業利益、キャッシュフロー、EBITDA等の経営指標が良好なほど高い評価を得ることが可能です。

また、安定した顧客基盤やリピーターの存在、良好なブランドイメージも価値として評価されます。

そのため、赤字経営が続いていた場合や負債を多く抱えている場合には、評価額は下がる傾向にあります。

（５）店舗付き住宅やテナントビルとしての資産価値

自己所有の物件を売却する場合は、不動産としての資産価値が価格の基礎となります。

具体的には、土地の価値、建物の構造や築年数、将来の収益性（賃貸にしたときの収益見込み）などが価格が決定される際の考慮要素です。

店舗付き住宅は、「居住＋事業」という使い方ができるため、用途の幅が広がりますが、「事業を営みながら居住したい」という買い手に限定されるため売却に時間がかかる傾向にあります。

さらに、純粋に事業を承継したいという買主にとっては、不動産の価格が重荷になることがあります。

また、テナントビルとして複数の賃料収入が見込める場合は、賃料収入を生む投資用不動産として価値が評価されることもあるでしょう。

３．店舗を売却する際の流れ

店舗売却は、査定から引渡しまで一般的に3〜6か月程度かかるのが目安です。

具体的には、以下のような流れによって売却が進められます。

（１）不動産会社へ査定を依頼する

店舗売却の第一歩は、不動産会社や居抜き専門業者への査定依頼です。

店舗の査定額は立地や店舗形態、内装や造作によって大きく異なることがあるため、2〜3社に見積もりを取って比較検討することが重要です。

まずは机上査定（簡易査定）で概算価格を確認、その後に訪問査定で店舗の状態について確認を依頼し、詳細な金額と金額の根拠を把握するようにしましょう。

なお、店舗売却を進める場合には、一般の住宅の売買とは異なる専門的なノウハウが必要です。

例えば、造作譲渡の交渉や貸主との調整など、店舗特有の手続きに精通している業者でなければ適切な対応が難しい場面もあります。

そのため、店舗の取り扱い実績が豊富な業者を選ぶことが最も重要といえます。

（２）媒介契約を締結する

査定内容に納得した後は、不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社に売却活動を正式に依頼するための契約です。

契約形態には、「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

専属専任媒介と専任媒介は1社のみに依頼する形式で、不動産会社が責任を持って積極的な販売活動を推進します。

一方、一般媒介は複数の不動産会社に同時に依頼することができるため、幅広くアプローチできる点が魅力です。

ただし、各社の販売活動が分散してしまう可能性もあるため、物件の特性や状況に応じて慎重に契約の種類を選択する必要があります。

（３）売却活動を開始する

媒介契約を締結すると、不動産会社による本格的な売却活動が始まります。

具体的には、レインズ（不動産流通機構）への物件登録や不動産ポータルサイトへの掲載、チラシの配布、既存顧客への紹介などが行われ、購入希望者が現れたら、内覧対応に進みます。

居抜き売却の場合は、営業を続けながら買主を探すケースも多いため、営業時間外に内覧を設定するなどの調整が必要になることもあります。

また、売却活動中は、定期的に不動産会社から販売状況の報告を受けることが大切です。

報告を受けた結果、問い合わせや内覧の件数が少ない場合には、価格設定の見直しや販売戦略の変更を検討しましょう。

（４）売買契約を締結する

買主が見つかり、価格や条件の交渉が完了すれば、売買契約の締結に進みます。

契約書には、売却価格、手付金の金額、引渡しの日、設備の状態、残存するリース物件の扱いなど、重要な事項を漏れなく明記します。

特に設備の状態については、故障や不具合がある場合は事前に開示し、契約書にも記載しておくことでトラブルに発展するリスクを防ぐことができます。

売買契約が締結された際には、買主から売主に対して、売買代金の一部が手付金として支払われることが一般的です。

手付金を受け取ったら、引渡しまでのスケジュールを確定させましょう。

なお、居抜き売却の場合は、「造作譲渡契約書」を作成することが一般的です。

この契約書には、譲渡する設備や備品のリスト、譲渡価格、引渡しの条件などを詳細に記載する必要があります。

（５）物件を引き渡す

売買契約で定めた日程に従って、物件の引渡しを行います。

引渡しの当日は、買主から残代金を受け取り、鍵や設備の取扱説明書、保証書などを引き継ぎましょう。

賃貸物件の場合は、貸主・新借主（買い手）・旧借主（売り手）の三者間で賃貸借契約の名義変更手続きを行う必要があります。

この手続きは事前に貸主と調整しておくことで、当日スムーズに進めることができるでしょう。

なお、引渡しの際には買主とともに設備の動作確認を行うことを強くおすすめします。

また、「引き渡した後に故障が発覚した」といったトラブルを防ぐため、確認結果を書面に残しておくことも重要です。

４．店舗売却に必要な費用

店舗売却には、売却方法によって様々な費用が発生します。

売却益だけでなく費用も考慮して、手元に残る金額を把握しておきましょう。

（１）居抜き売却の場合

居抜き売却では、スケルトン工事が不要なため、閉店費用を大きく抑えることが可能です。

しかし、売却にかかるコストとして、以下のような費用があることも知っておく必要があります。

主な費用項目	項目の内容や相場
仲介手数料	30万円または売買金額の10%程度が目安（業者ごとに設定）
譲渡承諾料	貸主から請求される場合があり、譲渡代金の10%や家賃の2〜3か月分が目安
リース物件の残債精算	リース物件がある場合は残額を一括精算または買取が必要
保証金の償却	契約内容に従って保証金の一部が差し引かれる

なお、居抜き売却の場合は仲介手数料の計算において通常の売却とは異なる点があります。

店舗や土地の売買も伴う場合は、仲介手数料は宅建業法の報酬規定に基づく上限の範囲で定められます。

しかし、賃貸店舗を居抜き売却する場合には、造作のみが売却の対象となるため、上記の報酬規定が適用されないケースがあります。

どのような取り扱いとなるか、事前に金額や料率をよく確認しておきましょう。

（２）スケルトン売却の場合

スケルトン売却では、原状回復のための解体工事費用が発生します。

工事の費用相場は坪単価3万〜15万円程度で、20坪の店舗であれば60万〜300万円程度かかるでしょう。

もっとも、店舗の階数や撤去する設備の量、搬出経路の状況によって金額は大きく変動します。

また、店舗の立地条件などによっても解体費用の相場は変動するため、スケルトン売却を検討する場合には、工事費用についても複数社に見積もりを依頼することがおすすめです。

（３）M&Aの場合

M&Aでは、仲介会社やアドバイザーへの報酬が発生します。

報酬体系は成功報酬型が多いですが、最低報酬が設定されることもあるため、契約前に確認が必要です。

また、契約書作成のために弁護士などの専門家に支払う報酬費用が発生することもあります。

なお、譲渡益に対しては法人税や所得税が課税されるため、納税をめぐる法的トラブルを回避するためにも、事前に税理士に相談しておくとよいでしょう。

５．店舗を売却する際の注意点

店舗売却をスムーズに進めるために、いくつかの注意点が挙げられます。

（１）リース物件・レンタル品の扱い

店舗内にリース物件やレンタル品などがある場合は、売却前に対処方法を決めておく必要があります。

リース物件の所有権はリース会社にあるため、そのまま売却対象に含めることはできません。

対処法としては、残額を一括精算して撤去する方法や、買い取ったうえで所有権を取得するほか、買主にリース契約を引き継ぐといった方法があるでしょう。

もっとも、すべてのケースで買取や契約の引継ぎができるとは限りません。

リース物件やレンタル品の確認と残債の把握は、売却活動を開始する前にすませておくべき重要事項です。

（２）設備の不具合の確認と開示義務

売却する店舗の設備に不具合がある場合には、売主はその事実について、事前に買主に開示する義務があります。

設備や什器などに摩耗や経年劣化などがある場合には、わかりきっていると思っても後々のトラブルを避けるため、買主に説明を行うことが重要です。

故障や劣化を隠したまま売却すると、売却後、法的なトラブルに発展する可能性があります。

特に厨房機器や空調設備、給排水設備などの動作確認を事前に行い、問題があれば正直に伝えることが大切です。

また、経年劣化などがある場合でも、修繕を行うことで、価格を下げることなく売却できるケースもあります。

（３）従業員の雇用・引継ぎ

M&Aで事業や法人ごと売却する場合は、従業員の雇用継続について取り決めることが必要です。

従業員にとっても雇用やモチベーションに大きな影響を与える重要な問題となるでしょう。

株式譲渡であれば雇用関係はそのまま承継されますが、事業譲渡の場合には雇用主が変わるため、従業員個別に同意を得る必要があります。

従業員への説明のタイミングや方法についても、買主と事前に協議しておくことが大切です。

６．店舗を高く売却する４つのコツ

店舗をより高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえておくことが重要です。

事前準備や売却タイミングを工夫するだけで、売却価格に大きな差が生まれるケースも少なくありません。

そのため、店舗売却を成功させるためには、以下の四つのポイントを押さえておきましょう。

それぞれについて解説します。

（１）店舗の清潔感・設備の状態を維持する

店舗の清潔感は、売却価格に大きな影響を与える要素といえます。

特に購入希望者は内覧時の第一印象で購入意欲を判断することが多いため、日頃から店内の清掃を徹底しておくことが大切です。

具体的には、厨房まわりは油汚れや水垢が目立ちやすいため、定期的なメンテナンスを心がけるようにしましょう。

また、厨房機器や空調設備に不具合があれば、可能な範囲で修繕しておくことで、売却価格の低下を防ぐことにもつながります。

設備や内装に関するメンテナンスを怠らないことで、購入希望者は安心して購入を決断しやすくなるでしょう。

（２）信頼できる仲介業者に相談する

信頼できる仲介業者が分からないことがほとんどだと思いますので、売却を依頼する業者は、複数社を比較して選ぶことが重要です。

同じ物件でも業者によって査定額が異なるため、1社だけの見積もりでは相場感を把握することができません。

また、査定額を基準に選ぶことはお勧めできません。

販売戦略や実績、手数料体系なども確認したうえで、信頼できる業者を選びましょう。

もっとも、居抜き売却を行う場合には注意が必要です。

複数業者に同時依頼すると、同じ物件情報が市場に出回りすぎて「売れ残り物件」というイメージがつき、かえって価値が下がることがあります。

そのため、信頼できる1社に専任で依頼して情報の拡散をコントロールするか、あるいは「非公開物件」として一般媒介で複数社に依頼するかは、物件の特性を考慮して慎重に判断するようにしましょう。

（３）適切な価格を設定する

売却価格の設定は、高すぎても低すぎてもよくありません。

例えば、相場から大きく離れた高い価格では買い手が見つからず、売却活動が長引いてしまう可能性があります。

売却期間が長期にわたっている場合には、「何か問題があるのでは」という印象を持たれ、さらに売れにくくなる悪循環に陥ることもあります。

一方で、安すぎる価格設定では本来得られたはずの利益を逃してしまうこともあります。

したがって、専門業者の査定額を参考にしながら、立地条件や設備状態、市場の需給バランスを考慮した適正価格を設定することが大切です。

また、最初は少し高めに価格を設定し、反応を見ながら調整していく方法も有効でしょう。

（４）繁忙期を狙う

飲食店の開業希望者は、1〜3月や9〜10月に増える傾向があります。

これは、新年度のスタートや年末年始の繁忙期に合わせて開業を計画する人が多いためです。

店舗の需要が高い時期に売却活動を行えば、競争原理が働き、より有利な条件で売却できる可能性が高まるでしょう。

反対に、需要が低い時期には購入希望者が見つかりにくく、価格交渉でも不利になる可能性があります。

売却時期をある程度コントロールできる場合には、繁忙期を狙った戦略的なタイミングでの売り出しを検討してみましょう。

７．店舗の売却を任せる不動産会社や専門家の選び方

店舗売却を成功させるためには、適切なパートナー選びが重要です。

優良な物件であっても、依頼する業者によって売却価格や成約までのスピードに大きな差が生じることがあります。

そのため、以下のようなポイントを意識しましょう。

順にご説明します。

（１）店舗や事業用不動産の取り扱い実績が豊富かどうか

店舗売却は、通常の住宅の売買とは異なる専門知識やノウハウが必要とされます。

例えば、賃貸店舗の居抜き売却では、貸主との交渉や造作譲渡契約の作成など、住宅取引にはない特有の手続きが生じます。

業者を選ぶ際は、過去の成約件数や取り扱い事例を確認し、実績が豊富かどうかを自分でもチェックすることが大切です。

特に自店舗と同じ業態（居酒屋、カフェ、ラーメン店など）での売却実績があるかどうかも重要な判断材料となります。

同業態での経験があれば、ニーズや市場動向を熟知しているため、スムーズな売却が期待できるでしょう。

（２）ワンストップ対応ができるか

売却方法について、幅広い提案を受けることができる業者を選ぶと、自店舗に最適な方法を見つけやすくなります。

店舗の状態や市場環境によっては、当初予定していた売却方法がうまくいかないケースも珍しくありません。

しかし、複数の売却手段に対応できる業者であれば、居抜き売却がうまくいかない場合でもM&Aや業者による買取などの代替案について提案を受けることも期待できます。

また、物件の賃貸借契約に関する交渉や貸主への造作譲渡承諾の締結まで対応できる業者であれば、売却活動全般を安心して任せることができるでしょう。

なお、不動産業者や居抜き専門業者はM&Aの経験がないことがほとんどなので、M&Aを検討する場合にはM&A専門業者に相談することになります。

このように複数の選択肢を把握することで、より有利な売却条件を引き出すことができる可能性も高まります。

（３）査定の根拠や販売戦略の説明ができるか

査定額を提示された際には、その根拠についてしっかりと説明を受けることが大切です。

提示した査定額について、「なぜこの価格になるのか」や「どのような販売戦略で売却を進めるのか」を明確に説明できる業者は信頼性が高いといえます。

具体的には、周辺エリアの成約事例や現在の市場動向、物件の強み・弱みを踏まえた説明があるかどうかがポイントです。

これに対して、相場より極端に高い査定額を提示して契約を取ろうとする業者には注意が必要です。

高い査定額を提示されて契約したものの、結局売却できずに大幅な値下げを余儀なくされるケースもあります。

そのため、複数社の査定を比較し、根拠のある現実的な価格を提示する業者を選ぶことが重要といえるでしょう。

まとめ

店舗売却には居抜き売却、スケルトン売却、M&Aの三つの方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

売却価格は立地、店舗の規模、設備の状態、財務状況などによって大きく変動する可能性があることにも注意が必要です。

なるべく高い価格で店舗を売却するためには、適切なタイミングで売却活動を開始し、店舗の清潔感を維持し、信頼できる専門業者に依頼することが重要です。

また、リース物件の扱いや設備の不具合など、トラブルの原因となりやすい点は事前に対処しておくことも欠かせません。

本記事で解説した内容も参考にしながら、自店舗に最適な方法で売却活動を進めていきましょう。